Die Mehrhausanlage – Einführung 4. Teil
Die Mehrhausanlage – Einführung 4. Teil
(Fortsetzung von: Die Mehrhausanlage – Einführung 3. Teil )IV. Willensbildung in der Mehrhausanlage
Grundsätzlich erfolgt die Willensbildung in einer Mehrhausanlage wie in jeder anderen Wohnungseigentümergemeinschaft. Das WEG sieht dafür verschiedene Wege vor.
Die Wohnungseigentümer können ihre Angelegenheiten über Vereinbarungen regeln. Diese setzen inhaltlich übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Auch bei der schriftlichen Beschlussfassung außerhalb der Eigentümerversammlung muss die Entscheidung einheitlich ergehen (vgl.§ 23 III WEG).
In der Regel werden Entscheidungen jedoch durch Mehrheitsbeschluss (§ 25 WEG) in der Eigentümerversammlung getroffen. Auf Grund der besonderen Interessenlage stellt sich bei Mehrhausanlagen die Frage, ob immer alle Wohnungseigentümer an dem Willensbildungsprozess zu beteiligen sind oder ob nicht möglicherweise in bestimmten Angelegenheiten eine getrennte Willensbildung, z.B. innerhalb der einzelnen Hausgemeinschaften, denkbar ist.
Eine solche Stimmrechtsbeschränkung ist auf zwei unterschiedliche Weisen denkbar. Zum Einen kann sie durch die Gemeinschaftsordnung festgelegt werden. Zum Anderen ist es seit langem anerkennt, dass auch ein sogenanntes Block- oder Gruppenstimmrecht existieren kann, ohne, dass eine Stimmrechtsbegrenzung durch die Gemeinschaftsordnung festgelegt wurde. Das betrifft die Angelegenheiten, die nur einen abgrenzbaren Teil von Wohnungseigentümern angehen. In solchen Situationen ist das Stimmrecht auf diejenigen beschränkt, die von der Angelegenheit betroffen sind.
Die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung können jedoch auch hier von Bedeutung sein. Sie helfen bei der Auslegung, welche Maßnahmen nur die Eigentümer eines Hauses betreffen. Zudem kommen hier wieder die von § 16 II WEG abweichenden Kostenregeln zum tragen, denn ist eine getrennte Aufteilung nicht festgelegt, müssen die Kosten für beispielsweise Instandsetzungsmaßnahmen von allen Eigentümern getragen werden. Das würde dazu führen, dass alle Eigentümer stimmberechtigt sind, weil sie durch die gemeinsame Kostentragungslast betroffen werden. Anders hingegen, wenn die Gemeinschaftsordnung Klauseln enthält, die die Kosten den jeweiligen Eigentümern des betroffenen Hauses zuweist.
Ist das äußere Erscheinungsbild der Mehrhausanlage von einer Entscheidung betroffen, die an sich nur die Eigentümer eines Hauses angeht, etwa die Umgestaltung der Fassade eines Hauses, ist die Stimmrechtsbeschränkung explizit in der Gemeinschaftsordnung festzulegen. Entscheidungen, die eine Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes mit sich bringen, betreffen die Belange aller Eigentümer, weil das Aussehen der Mehrhausanlage alle Wohnungseigentümer berührt.
Den individuellen Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung sind nur Grenzen durch das zwingende Recht des WEG gesetzt. So kann in der Gemeinschaftsordnung bestimmt werden, dass für die einzelnen Gebäude getrennte Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen erstellt werden sollen. Selbst eine getrennte Rücklagenbildung für die Instandsetzung je nach Gebäude kann darin vorgesehen werden.
Da die gesetzlichen Regelungen über den Gebrauch, die Nutzung und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Bedürfnissen in einer Mehrhausanlage nicht ausreichend Rechnung tragen, ist eine differenzierte Ausgestaltung der Gemeinschaftsordnung, die eine eigenständige Verwaltung der einzelnen Häuser vorsieht, sinnvoll. Im Ergebnis ist es daher ratsam bei Mehrhausanlagen, die vom gesetzlichen Modellfall des WEG abweichen und für die es auch keine speziellen gesetzlichen Regelungen gibt, so viel wie möglich durch die Wohnungseigentümer selbst zu regeln.
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