Das Vermieterpfandrecht im Wohn- und Gewerbemietrecht - Teil 2

3. Erlöschen des Vermieterpfandrechtes und das Widerspruchsrecht

Das Vermieterpfandrecht erlischt, wenn die Sachen aus den Mieträumen entfernt werden. Das gilt allerdings nur dann, wenn der Vermieter von diesem Umstand Kenntnis hat und nicht widerspricht.

Werden die Sachen hingegen ohne das Wissen des Vermieters entfernt, erlischt das Vermieterpfandrecht nicht. Das gilt auch, wenn die Sachen nur vorübergehend aus der Wohnung entfernt werden. Zudem hat der Vermieter ein so genanntes „Sperrecht“, sodass das Vermieterpfandrecht nicht erlischt, wenn der Vermieter von dem Wegschaffen der Sachen weiß, dagegen aber Widerspruch erhebt.

Ein solcher Widerspruch ist jedoch unbeachtlich, wenn die Entfernung der Sache den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht – z.B. der Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebs des Mieters dient - oder wenn die verbleibenden Sachen zur Sicherung des Mieters offenbar ausreichen. So besteht bei der Geschäftsraummiete regelmäßig ein Widerspruchsrecht nur, wenn der Mieter Waren, Maschinen etc. im Rahmen eines Räumungsverkaufs oder eines Insolvenz- oder Vergleichsverfahrens wegschaffen lässt, da in diesen Fällen der Geschäftsbetrieb nicht aufrecht erhalten wird.

Im Rahmen dieses Widerspruchsrechts hat der Vermieter einen Anspruch darauf, dass die pfändbaren Sachen im Mietobjekt verbleiben. Um diesen Anspruch durchzusetzen, steht dem Vermieter sogar ein Selbsthilferecht zu. Demnach kann er die unberechtigte Wegschaffung selbst verhindern, ohne das Gericht vorher in Anspruch nehmen zu müssen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Entfernungshandlung immer noch stattfindet; der Mieter muss also „auf frischer Tat“ ertappt werden. Der Vermieter kann seinen Anspruch in einer solchen Situation dadurch sichern, dass er die Sache z.B. in Besitz nimmt. Dabei darf er den Mieter, unter Beachtung der Verhältnismäßig der Mittel, notfalls mit Gewalt am Entfernen der Sachen hindern.

Zu beachten ist jedoch, dass dieses Selbsthilferecht endet, wenn die Entfernungshandlung abgeschlossen ist. Der Vermieter darf im Rahmen des Selbsthilferechts die Sache also nicht wiederzurückholen. Auch ein präventives Selbsthilferecht steht dem Vermieter nicht zu. In dem Fall, dass der Mieter die Sache bereits weggebracht hat, bleibt dem Vermieter nur noch die gerichtliche Geltendmachung seines Herausgabeverlangens.

Zudem ist zu berücksichtigen, dass das Gesetz eine einmonatige Ausschlussfrist festlegt, nach deren Ablauf das Vermieterpfandrecht erlischt. Die Frist beginnt mit der positiven Kenntnis des Vermieters von der Entfernung der Pfandsache zu laufen.

4. Ausübung des Vermieterpfandrechts und Pfandrechtsverwertung

Der Vermieter ist bei der Ausübung des Pfandrechts nicht an eine bestimmte Form gebunden. Allerdings ist er lediglich berechtigt, vom Mieter die Herausgabe des Pfandgegenstandes zu verlangen. Das Betreten der Wohnung zum Zwecke der Ausübung seines Pfandrechtes ist ihm hingegen verwehrt. Wenn der Mieter die Herausgabe verweigert, kann der Vermieter nur auf Herausgabe der Gegenstände klagen.

Der Mieter kann die Ausübung des Vermieterpfandrechts verhindern, wenn er anderweitig Sicherheit leistet. Die Sicherheitsleistung muss in voller Höhe der Forderung erfolgen. Die Sicherheitsleistung führt nicht zum Erlöschen des Vermieterpfandrechtes.

Hat der Vermieter sein Pfandrecht ausgeübt, ist er berechtigt, die Gegenstände zu verwerten, um sich im Hinblick auf seine Forderung zu befriedigen. Dies findet in der Regel im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung statt. Der Vermieter hat nicht das Recht, den Pfandgegenstand selbst zu verkaufen oder diesen sich einfach anzueignen. Einen besonderen Titel um die Verwertung der gepfändeten Sachen zu legitimieren benötigt der Vermieter hingegen nicht.

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