Rechtliche Risiken beim Unternehmenskauf – Teil 24 – Erwerb kontaminierter Grundstücke

Erwerb kontaminierter Grundstücke

2.8.4 Kontaminierte Grundstücke

Werden Grundstücke erworben, so ist genau zu prüfen, ob diese mit Umweltgiften kontaminiert sind. Dieses Risiko besteht insbesondere bei industriell genutzten Flächen oder bei landwirtschaftlichen Flächen, auf denen Pestizide zum Einsatz kamen. Liegt eine solche Kontaminierung vor, so kann die zuständige Ordnungsbehörde auch den aktuellen Eigentümer des Grundstücks in die Verantwortung nehmen. Das folgt aus der jeweiligen polizeilichen bzw. ordnungsbehördlichen Generalklausel der Länder. Dabei wird nicht auf das Verschulden, sondern unter dem Gesichtspunkt der effizienten Störerauswahl auf die Zustandsverantwortlichkeit abgestellt. Diese besagt, dass jeder Eigentümer für den ordnungsgemäßen Zustand seines Grundstücks verantwortlich ist und Altlasten auf seine Kosten entfernen lassen muss. Da diese Altlasten schon seit Jahrzehnten im Erdwerk schlummern können, empfiehlt es sich, einen entsprechenden Haftungssauschluss in den Vertrag aufzunehmen.

2.8.5 Die Insolvenzanfechtung

Wird ein Unternehmen in der Krise erworben, so sind die Regelungen der §§ 129 ff. InsO (Insolvenzordnung) zu beachten. Für den Unternehmenskauf ist insbesondere die Regelung des § 132 I InsO (unmittelbar nachteilige Rechtshandlungen) zu beachten, die lautet:

Anfechtbar ist ein Rechtsgeschäft des Schuldners, das die Insolvenzgläubiger unmittelbar benachteiligt,

1. wenn es in den letzten drei Monaten vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens vorgenommen worden ist, wenn zur Zeit des Rechtsgeschäfts der
Schuldner zahlungsunfähig war und wenn der andere Teil zu dieser Zeit die Zahlungsunfähigkeit kannte oder

2. wenn es nach dem Eröffnungsantrag vorgenommen worden ist und wenn der
andere Teil zur Zeit des Rechtsgeschäfts die Zahlungsunfähigkeit oder den Eröffnungsantrag kannte.

Wenn der Kaufpreis im Vergleich zum wahren Unternehmenswert zu niedrig bemessen wurde, kommt hier demnach eine Insolvenzanfechtung in Betracht. Diese hat zur Folge, dass, auch wenn das Unternehmen nur für einen Euro erworben wurde, der Unternehmenskauf angefochten werden kann. Der Käufer eines Unternehmens muss daher nicht nur die Solvenz des zu erwerbenden Unternehmens beachten, sondern auch die Solvenz des Verkäufers. Es empfiehlt sich daher im Vertrag entsprechende Garantieerklärungen abzugeben und auch einen finanziellen Ausgleich zu vereinbaren, wenn es denn tatsächlich zu einer solchen Insolvenzanfechtung kommt. Dieser finanzielle Ausgleich kann etwa über das Beibringen einer Bankbürgschaft einer deutschen Großbank geschaffen werden, da ein Zahlungsanspruch gegen den Verkäufer, wenn sich dieser in finanziellen Schwierigkeiten befindet, schwerlich zu realisieren sein wird.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Der Unternehmenskauf – Rechtliche Risiken bei Kauf und Verkauf mittelständischer Unternehmen“ von Harald Brennecke, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2014, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-18-2.

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