Baumängel vor und im Prozess – Teil 01 – Der Bauvertrag

Einführung

„Wir bauen ein Haus!“ Die ist der Traum vieler, der jedoch schnell zum Alptraum werden kann. Der Keller ist feucht, die Treppe ist schief, Steckdosen befinden sich an der Decke, Bauschaum oberhalb der Türzarge, eingeflieste Fensterbefestigungen: Dem Pfusch am Bau sind keine Grenzen gesetzt. Dem Ärger bei der Beseitigung der Mängel auch nicht. Wie das Ganze trotzdem konstruktiv angegangen werden kann, wird sowohl aus Sicht der Bauherren als Auftraggeber als auch aus Sicht des Auftragnehmers in diesem Buch erörtert.

Abnahme, Mängelbeseitigung oder Verjährung - viele Auftraggeber haben falsche Vorstellungen, welche Ansprüche Ihnen zustehen und wie sie diese durchsetzen können. Solchen Ansprüchen der Auftraggeber stehen aber auch Ansprüche der Auftragnehmer - wie die der Bauunternehmen oder Architekten - gegenüber, deren Rechte bei den Auftraggebern oft in Vergessenheit geraten oder in Abrede gestellt werden. Allen am Bau Beteiligten stehen gewisse Rechte und Pflichten zu, wodurch aufgrund der Vielzahl an Verträgen während eines Baus schnell der Überblick darüber verloren gehen kann. Dieses Buch soll genau solch einen Überblick verschaffen.

Es werden nicht nur die Regeln, die bei der Durchsetzung etwaiger Ansprüche beachtet werden müssen, näher beleuchtet werden. Auf beiden Vertragsseiten werden Ausführungen und Tipps hierzu erläutert. Auch der jeweilige mögliche Klageweg als Ultima Ratio steht dabei im Fokus.

Die in diesem Buch angeführten Beispiele basieren zumeist auf realen Sachverhalten, die von Gerichten entschieden worden sind.

1. Kapitel[1]

Der Bauvertrag

1.1. Der rechtliche Rahmen des Bauvertrags im Privatrecht nach BGB und VOB

Der Bauvertrag ist das wesentlichste Werkzeug eines Bauvorhabens, gleich ob es sich um einen Wintergarten, ein Einfamilienhaus, ein Wohnhaus oder auch einen Hotelkomplex handelt. Was in diesem Bauvertrag nicht schriftlich fixiert wird, führt oft im Verlauf der Bauausführung zu erheblichen Belastungen bis hin zu massiven Auseinandersetzungen, welche nicht selten vor Gericht enden. Ein Gerichtsverfahren im Baurecht benötigt nicht selten zwischen zwei und sechs Jahren. Ebenso ist eine Verfahrensdauer von zehn Jahren nicht ungewöhnlich. Damit dauern Bauprozesse etwa eineinhalbmal so lange wie andere Zivilklageverfahren. Ein Kernproblem in vielen dieser Verfahren ist der Umstand, dass Absprachen nicht schriftlich und eindeutig festgehalten wurden. Dies löst in der Praxis zahlreiche Konflikte aus, die ansonsten vermeidbar gewesen wären. (ausführlich hierzu in den Kapiteln 5 bis 7).

Wenn man bei der Durchführung der geplanten Baumaßnahme den klassischen Weg mit Architekt und Bauunternehmen wählt oder sich nur für einen Bauvertrag mit einem Generalunternehmer entscheidet, selbst kraft eines Bauträgervertrages, ist in allen Fällen zwischen den Vertragsparteien ein Vertrag abzuschließen. Dieser Vertrag sollte alle Leistungspflichten ausführlich und detailliert festlegen. Zudem ist zwingend auf diverse weitere Situationen und Fragen einzugehen, die während eines solchen Bauvorhabens entstehen können.[2]

Der Grundsatz, welchen daher speziell die Auftragsgeber nicht vergessen sollten, lautet: „Was nicht vereinbart ist, wird auch nicht ausgeführt“.

Ein Bauvertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen einem Bauherrn und einem Bauunternehmen, der die Erstellung eines gesamten Bauwerks oder eines Gewerks zum Inhalt hat.

Merke:
Privates Baurecht => Erstellung eines Bauwerks
Öffentliches Baurecht => Regelungen zur baulichen Nutzung von Grund und Boden

Der für die Ausführung einer Bauleistung geschlossene Vertragstyp wird regelmäßig als Werkvertrag gemäß den §§ 631 ff. BGB eingeordnet. Der Werkvertrag verpflichtet den Unternehmer zur Herbeiführung eines bestimmten Erfolges und den Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung.[3] Diese Bauverträge werden nicht nur zwischen Auftraggeber und Bauunternehmer geschlossen, sondern auch zwischen verschiedenen Unternehmern. Regelungen und Einigungen für die Ausführung von Bauleistungen und die hierfür zu entrichtende Vergütung sind Inhalt der Vereinbarungen.

[1] Bei der Formulierung sind im gleichen Maße Frauen und Männer angesprochen. Der Verzicht auf geschlechtsspezifische Differenzierung soll allein der besseren Lesbarkeit dienen.

[2] http://www.baurechtratgeber.de/baurecht/bauvertrag/content_01.html#sthash.BBIAELR5.dpuf.

[3] Müssig, Wirtschaftsprivatrecht: rechtl. Grundlagen wirtschaftlichen Handelns, S. 246.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Baumängel vor und im Prozess“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Babett Stoye LL.B., erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-67-0.

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