Maklerrecht – Teil 11 – Nichtigkeit beim Maklervertrag
3.4 Nichtigkeit beim Maklervertrag
Der Maklervertrag kann aus verschiedenen rechtlichen Gründen nichtig sein.
3.4.1 Nichtigkeit durch Anfechtung des Maklervertrages
Die Nichtigkeit eines Maklervertrages kann sich durch eine erfolgreiche Anfechtung ergeben. Zur Anfechtung können sowohl der Makler als auch der Kunde berechtigt sein.
Der angefochtene Maklervertrag gilt als von Anfang an nichtig gemäß § 142 Abs. 1 BGB und der Provisionsanspruch des Maklers entfällt. Zudem können eventuell Schadensersatzansprüche aus § 122 BGB bestehen. Zum Beispiel bei einer Irrtumsanfechtung, wenn dem Makler ein Schaden entstanden ist, weil er auf die Erklärung des anfechtenden Kunden vertraut hat.
Die wirksame Anfechtung setzt Folgendes voraus:
- eine Anfechtungserklärung (Fußnote),
- einen Anfechtungsgrund - wie einen Irrtum nach § 119 BGB (Fußnote), Übermittlungsfehler nach § 120 BGB, eine Täuschung oder Drohung nach § 123 BGB - und
- das Einhalten der Anfechtungsfrist (Fußnote)
3.4.2 Formmangel nach § 125 BGB
Ein Maklervertrag ist in den Fällen nichtig, in denen die gesetzlich vorgeschriebene Form nicht eingehalten wurde. Ein Wohnungsvermittlungsvertrag zur Mietersuche bezüglich einer Wohnung wäre demnach nach § 125 BGB nichtig, wenn er nur mündlich geschlossen wäre, weil nach § 2 Abs. 1 S. 2 WoVermRG die Textform vorgeschrieben ist.
3.4.3 Maklervertrag bei verbotenen Rechtsgeschäften § 134 BGB
Maklerverträge, die für die Vermittlung oder den Nachweis von Hauptgeschäften abgeschlossen werden, die als verbotene Rechtsgeschäfte eingeordnet werden, sind nichtig (Fußnote). Ist ein bestimmter Vertrag oder Vertragsabschluss also verboten, so ist konsequenterweise auch die Vermittlung eines solchen Vertrages verboten.
Beispiel
Das Rentnerehepaar R nimmt an einer zweitägigen Busreise nach Prag teil, bei der die Fahrt, die Übernachtung und die Verpflegung eingeschlossen für nur 120,00 € pro Person angeboten werden. Angesichts dieses Schnäppchenpreises fährt der Bus ausgebucht in Richtung Prag. Bereits auf der Hinfahrt erklärt der Reiseleiter I, dass dieses ganz besondere Preisangebot der Reise nur durch die Unterstützung der Firma F möglich war , die unter anderem auch Privatkredite vermittelt, mit denen sich jeder seinen ganz persönlichen Traum verwirklichen darf. So wird den Reisenden auf der ganzen Fahrt die Möglichkeit einer einzigartigen Finanzierungshilfe mit Kleinstkrediten zu unschlagbaren Konditionen vermittelt. Aufgrund der Beeinflussung durch die Reiseleitung, ergreift das Rentnerehepaar die Möglichkeit und schließt noch in Prag den Darlehensvermittlungsvertrag mit dem Reiseleiter I ab. Schon auf der Rückfahrt bereuen sie ihren Entschluss.
- Der auf der Reiseveranstaltung abgeschlossene Darlehensvermittlungsvertrag ist nach § 134 BGB nichtig, da er gegen § 56 I Nr. 6 GewO verstößt. Danach ist der Abschluss eines entgeltlichen Darlehensvermittlungsvertrages im Rahmen einer Reiseveranstaltung verboten.
3.4.4 Sittenwidriger Maklervertrag § 138 BGB
Eine Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB ist immer dann anzunehmen, wenn ein Vertragspartner grob unbillig oder ungerecht behandelt beziehungsweise umgangssprachlich "über den Tisch gezogen wird", so dass dies gegen jegliches Anstandsgefühl verstößt (Fußnote).
Die häufigsten Fälle sind überhöhte Wucherprovisionen, bei denen ein auffälliges Missverhältnis zwischen der vereinbarten Provisionshöhe und Maklertätigkeit vorliegt (Fußnote). Von einem solchen auffälligen Missverhältnis spricht man dann, wenn der objektive Wert der (Fußnote)Leistung zum objektiven Wert der Gegenleistung (Fußnote) in keinem zu rechtfertigenden Verhältnis steht. Grundsätzlich ist Wucher dann anzunehmen, wenn die Provision das Doppelte der üblichen Provision beträgt. Der Maklervertrag ist dann wegen Wuchers gemäß § 138 Abs. 2 BGB nichtig.
Beispiel
Der Kreditmakler vermittelt an den Kunden K zur Existenzgründung ein Darlehen in Höhe von 35.000,00 €. Die vereinbarte Provisionszahlung soll 20.000,00 EUR und somit ca. 57% der Darlehenssumme betragen. Die übliche Provision bei Kreditvermittlungen beträgt zwischen 0,5-1% der Kreditsumme
- Die Provisionsvereinbarung erfüllt hier den Tatbestand des Wuchers. Die Darlehenshöhe des vermittelten Darlehens steht in einem auffälligen Missverhältnis zur vereinbarten Provisionshöhe. Da die übliche Provision bei Kreditvermittlungen zwischen 0,5-1% der Kreditsumme beträgt, ist hier aufgrund der Provision von 57 % zweifellos Wucher anzunehmen ist.
Ein weiterer praxisrelevanter Fall ist, das Missbrauchen und Ausnutzen schutzwürdiger Interessen. Eine solches, sittenwidriges Verhalten liegt bei einem Makler vor, der einen Maklervertrag abschließt, obwohl er aufgrund seiner sonstigen Stellung zu dem Vertragspartner gehalten wäre, sich einer eigennützigen Maklertätigkeit zu enthalten (Fußnote). Wenn der Makler mit einem Dritten heimlich Provisionsversprechen vereinbart, damit dieser im Rahmen seiner Beratertätigkeit (Fußnote) seine Kunden zu dem Abschluss eines Maklervertrages verleitet, ist der geschlossene Maklervertrag aufgrund des Vertrauensmissbrauchs durch den Berater nichtig (Fußnote).
Sittenwidrig sind zudem
- die Vermittlung von Schmiergeldern (Fußnote) und die
- Vereinbarung von sogenannten Übererlösprovisionen, bei denen der über dem Mindestkaufpreis gezahlte Betrag als Provision vereinbart wird, sofern der Makler den erzielbaren Kaufpreis kannte und die Provision dadurch bei über 17-20% des Kaufpreises liegt. (Fußnote)
Abgesehen von derart gelagerten Fällen sind Übererlösklauseln aber wirksam, solange sie klar und eindeutig formuliert sind.
Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Maklerrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dipl. Jur. (Univ.) und juristische Fachautorin, mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-68-7.
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Rechtsanwalt Harald Brennecke ist seit vielen Jahren vertieft im Vertriebsrecht tätig, wozu auch das Maklerrecht zählt. Rechtsanwalt Brennecke gestaltet Maklerverträge für Immobilienmakler und Handelsmakler als AGB oder Individualvertrag, als einfachen Maklervertrag, Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrag, als Nachweis oder als Vermittlungsgeschäft. So gestaltete er beispielsweise Handelsmaklerverträge für die Vermittlung von Ölgeschäften im Bereich von mehreren hundert Millionen Dollar.
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Harald Brennecke ist Dozent für Maklerrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
Er bietet im Bereich des Maklerrechts folgende Vorträge an:
- Gestaltung von Maklerverträgen
- Handelsmakler in Recht und Praxis
- Die Provision des Handelsmaklers
Harald Brennecke bereitet derzeit, zusammen mit Olaf Bühler, eine Veröffentlichung zum Thema Maklerrecht vor.
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