Maklerrecht – Teil 14 – Personenverschiedenheit, Objektverschiedenheit
4.2.2.2 Personenverschiedenheit
Probleme ergeben sich für den Provisionsanspruch immer dann, wenn am Ende beim Vertragsschluss eine dritte Person beteiligt ist, die nicht ursprünglich vom Makler vermittelt wurde, z.B., wenn eine dritte Person Vertragspartner des Kunden wird und nicht derjenige Interessent, den der Makler vermittelt hat.
In diesen Fällen gesteht man dem Makler nur dann einen Provisionsanspruch zu, wenn eine sogenannte mittelbare Einwirkung auf die Person des Vertragspartners vorliegt, weil der Erstinteressent und der Vertragspartner in einer engen persönlichen oder wirtschaftlichen Beziehung zueinander stehen. Man nennt dies eine unerhebliche personelle Inkongruenz (Fußnote). Der Anspruch auf die Provision bleibt bestehen.
Ein solcher Fall kann sogar auf der Seite des Kunden vorliegen, wenn am Ende nicht der eigene Kunde, sondern zum Beispiel dessen Ehefrau oder Unternehmen, späterer Vertragspartner des vermittelten Geschäfts wird. Der BGH nimmt hier an, dass bei besonders engen persönlichen oder wirtschaftlichen Bindungen zwischen dem Auftraggeber des Maklers und der Partei des Hauptvertrages, deren Abschluss für den Auftraggeber des Maklers einem eigenen Geschäft gleichgesetzt werden kann (Fußnote).
Beispiel
Makler M inseriert in einer Anzeige im Internet mit Provisionsverlangen eine Eigentumswohnung. Auf diese Anzeige meldet sich Herr X und äußert sein Interesse. Daraufhin übersendet M ein Exposé und vereinbart mit X einen Besichtigungstermin. Am Tag der Besichtigung erscheint X und äußert ein Interesse am Kauf der Eigentumswohnung. M arrangiert den Vertragsabschluss für X mit dem Verkäufer V über die Eigentumswohnung. X meldet sich, nachdem er alle Dokumente von M erhalten hat und sagt den Kauf ab. Die Tochter T des X kauft dann die Eigentumswohnung von V zu denselben Konditionen, wie diese von M für X ausgehandelt wurden. Als M davon erfährt, verlangt er seinen Provisionsanspruch von X.
- M kann die Provision von X für die Vermittlung des Hauptvertrages verlangen. M hat gegenüber X eine Vermittlungstätigkeit erbracht, die zum Abschluss des Hauptvertrages geführt hat. Zwar ist der Hauptvertrag in personeller Hinsicht mit Tochter T zu Stande gekommen, ursächlich war hier aber die Vermittlung durch M. Das Verkaufsobjekt und der Vertrag waren identisch mit dem Vermittelten. Die personelle Abweichung hat keinen Einfluss auf die Provisionspflicht des X.
4.2.2.3 Objektverschiedenheit
Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrages mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt dann in Betracht, wenn der Auftraggeber des Maklers mit dem abgeschlossenen Vertrag über ein anderes Objekt wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt, wie mit dem ursprünglich gewollten Vertrag (Fußnote). Wenn das Maklerobjekt, das ursprünglich vermittelt wurde, mit dem, über das der Vertrag geschlossen wurde wirtschaftlich deckungsgleich ist, berührt das den Provisionsanspruch nicht. Es besteht eine sogenannte wirtschaftliche Kongruenz, beziehungsweise wirtschaftliche Identität (Fußnote).
Beispiel
Der Makler M sucht für seinen Kunden K ein Einfamilienhaus und übermittelt K zahlreiche Exposés des V. Auf einem Besichtigungstermin in einem Einfamilienhaus des V lernt K den Nachbarn N des V kennen. K trifft sich mit N privat und kauft kurze Zeit später dessen Einfamilienhaus.
- Es besteht kein Provisionsanspruch des M, da er keine Leistung erbracht hat, die für den Vertragsschluss zwischen K und N kausal war. Zwar hat er eine Nachweis- und Vermittlungstätigkeit bezüglich der Häuser des V erbracht. Mit diesem kam aber kein Vertrag zu Stande. K hat durch das Kennenlernen des N mit ihm selbst verhandelt. Eine kausale Handlung des M ist nicht ersichtlich.
Beispiel
Der Makler M sucht für seinen Kunden K ein Einfamilienhaus und übermittelt K zahlreiche Exposés für Einfamilienhäuser des V. Darunter sind auch Reihenhäuser die in ihrer Objektgröße, ihrer Lage und ihrem Preis nahezu identisch sind. K interessiert sich für ein solches Objekt und vereinbart mit M einen Besichtigungstermin für das Reihenhaus A. Das Objekt gefällt K sehr gut. Aber er entschließt sich zum Kauf eines identischen Objekts, das Reihenhaus B. Dies ist zwar auch ein zu vermakelndes Objekt des M, allerdings bezogen sich sein Nachweis und die Vermittlungstätigkeit immer auf das Reihenhaus A. Der Verkäufer ist derselbe.
- M kann seine Provision verlangen. Seine Maklertätigkeit war ursächlich für das Zustandekommen des Hauptvertrages. Das sich K nun für ein Reihenhaus B entschieden hat, ist eine unwesentliche Abweichung im Hauptvertrag, da die Objekte wirtschaftlich identisch sind.
Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Maklerrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dipl. Jur. (Univ.) und juristische Fachautorin, mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-68-7.
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Rechtsanwalt Harald Brennecke ist seit vielen Jahren vertieft im Vertriebsrecht tätig, wozu auch das Maklerrecht zählt. Rechtsanwalt Brennecke gestaltet Maklerverträge für Immobilienmakler und Handelsmakler als AGB oder Individualvertrag, als einfachen Maklervertrag, Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrag, als Nachweis oder als Vermittlungsgeschäft. So gestaltete er beispielsweise Handelsmaklerverträge für die Vermittlung von Ölgeschäften im Bereich von mehreren hundert Millionen Dollar.
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Harald Brennecke ist Dozent für Maklerrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
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- Gestaltung von Maklerverträgen
- Handelsmakler in Recht und Praxis
- Die Provision des Handelsmaklers
Harald Brennecke bereitet derzeit, zusammen mit Olaf Bühler, eine Veröffentlichung zum Thema Maklerrecht vor.
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