Immobilienmaklerrecht – Teil 07 – Vertragsarten beim Maklervertrag

3.3 Vertragsarten beim Maklervertrag

Bei den Immobilienmaklerverträgen unterscheidet man zwischen den einfachen Makleraufträgen und den Makleralleinaufträgen.

3.3.1 Einfacher Maklervertrag

Von einem einfachen Maklervertrag ist die Rede, wenn ein einfacher Maklerauftrag im Sinne des § 652 BGB erteilt wird. Die Beauftragung erfolgt schriftlich, mündlich oder konkludent (Fußnote).

Inhalt des Auftrags ist die Vermittlung oder der Nachweis eines Immobilienobjektes, aber ohne dass der Makler zu einem Handeln verpflichtet wäre. Das heißt, er kann sich nach einem passenden Objekt für den Maklerkunden umsehen, muss das jedoch nicht. Im Gegenzug steht es dem Maklerkunden frei noch einen oder mehrere andere Immobilienmakler zu beauftragen.

Die Provision ist dann verdient, wenn der Immobilienmakler für den Maklerkunden einen Vermittlungs- oder Nachweiserfolg erzielt.

Beispiel

Der Student S will eine kleine Eigentumswohnung nahe der Universität kaufen. Er sucht daher in seinem Studienort drei verschiedene Maklerbüros auf: Den Makler A, den Makler B und den Makler C. Ein schriftlichen Immobilienmaklervertrag unterschreibt er nicht, bittet aber alle drei um die Übersendung von Exposés passender Wohnungen. Makler A und B melden sich bereits am nächsten Tag per Email mit geeigneten Objekten. Makler C meldet sich nicht. So vereinbart S mit A und B insgesamt vier Besichtigungstermine und entschließt sich zum Kauf einer Wohnung aus den Immobilienangeboten des A.

• S hat sowohl A als auch B und C einen einfachen Maklerauftrag erteilt. Somit liegen drei einfache Maklerverträge vor. Allerdings ergibt sich nur eine Provisionspflicht aus dem Vertrag mit A, da dieser ihm die Eigentumswohnung vermittelt hat.

3.3.2 Alleinauftrag

Bei dem Alleinauftrag verpflichtet sich der Immobilienmakler zu seiner Vermittlungs- bzw. Nachweistätigkeit und erhält dafür im Gegenzug das ausschließliche Recht das Immobiliengeschäft für seinen Auftraggeber zu vermitteln bzw. nachzuweisen. Das bedeutet, dass derjenige der mit einem Immobilienmakler einen Alleinauftrag vereinbart, für das gleiche Immobiliengeschäft keinen anderen Immobilienmakler einschalten darf. Er selbst kann aber das Immobiliengeschäft auch ohne die Mithilfe des Immobilienmaklers abschließen.

Beispiel

Der Angler A sucht ein Grundstück mit einem Haus an einem See. Da er weiß, dass diese Art von Immobilienobjekt nicht so einfach zu finden ist, beauftragt er den Makler M. Er erteilt ihm den Auftrag sich um die Suche eines entsprechenden Hauses an einem See zu kümmern. Die beiden schließen einen schriftlichen Immobilienmaklervertrag ab. Darin verpflichtet sich M zur Suche und A sichert ihm im Gegenzug zu, dass er als ausschließlicher Makler tätig ist und er keinen anderen Makler beauftragt. Die Suche nach einem geeigneten Grundstück läuft schleppend und so entschließt sich A selbst eine Suchanzeige für ein passendes Immobilienobjekt in die Zeitung zu setzen. Außerdem nimmt er noch Kontakt zu dem Makler S auf, den ihm ein Bekannter empfohlen hat.

Von Makler M bekommt er insgesamt drei Exposés per Email, aufgrund seiner Anzeige bekommt er ein Objektangebot von einem Verkäufer persönlich und von Makler S erhält er fünf Exposés.

Nachdem er alle Objekte besichtigt hat, entschließt A sich zum Kauf einer Immobilie des Maklers M.

• A hat dem Makler M einen Alleinauftrag erteilt. Aufgrund der erfolgreichen Vermittlung besteht ein Provisionsanspruch gegenüber A. Entgegen seinem Handeln durfte A keinen anderen Makler beauftragen. Er hat hier den Vertrag mit M nicht eingehalten. Hätte er darüber hinaus ein Objekt des Maklers S gekauft, bestünde ein Schadensersatzanspruch des M gegenüber dem A. Die Schaltung einer eigenen Anzeige war ihm hingegen nicht verwehrt.

3.3.3 Qualifizierter Alleinauftrag

Viele Immobilienmakler vereinbaren außerdem gerne mit Ihren Auftraggebern sogenannte qualifizierte Alleinaufträge. Im Unterschied zu dem normalen Makleralleinauftrag wird dabei zusätzlich vereinbart, dass der Auftraggeber des Immobilienmaklers das beabsichtigte Immobiliengeschäft nicht abschließen kann, ohne die Provisionspflicht des Maklers auszulösen. Das bedeutet, dass der Immobilienmakler z. B. bei einem Hausverkauf auch dann die Provision bekommt, wenn der Verkäufer, der ihn beauftragt hat, selbst einen Käufer gefunden hat. Es ist also möglich, dass ein Immobilienmakler Provision für ein Immobiliengeschäft verlangen kann, ohne etwas dafür getan zu haben (Fußnote).

Wichtig ist, dass eine solche Vereinbarung in einem formularmäßigen Maklervertrag unwirksam ist. Ein qualifizierter Alleinauftrag kann nur in einer individualvertraglichen Vereinbarung rechtswirksam erteilt werden.

Beispiel

Der Eigentümer E will seine Villa am Stadtpark verkaufen und beauftragt den Makler M. Dieser soll sich als ausschließlicher Makler um die Suche eines geeigneten Käufers kümmern. E und M schließen einen entsprechenden Immobilienmaklervertrag, der auf ein Jahr befristet ist. Außerdem treffen Sie in beiderseitigem Einverständnis folgende Zusatzvereinbarung:

"Der Immobilienmakler M verpflichtet sich für den Maklerkunden E als einziger Makler aufzutreten und alle Verkaufsverhandlungen und Besichtigungen durchzuführen. Der Maklerkunde E will nur zu einem Kaufpreis in Höhe von 450.000,00 € verkaufen. Der Maklerkunde E ist nicht berechtigt, die Villa ohne die Mitwirkung des Maklers M zu verkaufen. Handelt der Maklerkunde entgegen dieser Vereinbarung entsteht für M der Provisionsanspruch, gleichwohl ohne Mitwirkung, in Höhe von 6 % des Kaufpreises zzgl. MwSt." Im Folgenden erhält E von M verschiedene Angebote. Über drei Monate hinweg erfolgen fast täglich Angebote durch M von entsprechenden Käufern. E lehnt aber immer ohne Begründung ab. Plötzlich ruft E bei M an und erklärt er wolle doch nicht mehr verkaufen. Die Wahrheit ist allerdings, dass er die Villa an seinen Bruder verkauft hat und den Provisionsanspruch vermeiden wollte. M erfährt von dem Verkauf und verlangt seine Provision.

Dieser Beitrag ist zitiert aus dem Buch „Immobilienmaklerrecht“ von Olaf Bühler, Rechtsanwalt mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht 2019, www.vmur.de, ISBN: 978-3-96696-005-2.

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