Der Immobilienmakler – Eine Einführung 1. Der Maklervertrag

Der Immobilienmakler – Eine Einführung

1. Der Maklervertrag Einleitung

Ob in der Versicherungs-, Finanz- oder in der Immobilienbranche – der gewerbliche Makler ist heutzutage in fast allen Branchen vertreten. Insbesondere in der Immobilienbranche ist der Makler nicht mehr wegzudenken. Sowohl für den Verkäufer oder Käufer einer Immobilie als auch für den Vermieter oder Mieter ist die Tätigkeit eines Maklers eine nicht unerhebliche Zeitersparnis bei der Suche nach dem bestmöglichen Objekt. Die Tätigkeit des Immobilienmaklers zeichnet sich durch den Nachweis und die Vermittlung von Gelegenheiten zum Abschluss von Kauf-, Miet-, und Pachtverträgen aus. Grundlage für die Tätigkeit eines Immobilienmaklers und der sich aus dieser Tätigkeit ergebene Vergütungsanspruch (so genannte Provision oder Courtage) ist jeweils der Maklervertrag.

Zustandekommen des Maklervertrages
Ein Maklervertrag kann grundsätzlich formfrei abgeschlossen werden. Dass heißt, der Vertrag muss nicht schriftlich abgeschlossen werde, sondern eine mündliche Vereinbarung ist ausreichend. Trotzdem ist es zum Zwecke der späteren Beweisbarkeit in einem eventuellen Streitfall immer sinnvoll, eine solche Vereinbarung auch schriftlich abzuschließen. Eine Ausnahme von der Formfreiheit besteht jedoch dann, wenn mit dem Hauptgeschäft gleichzeitig der Abschluss eines Grundstückkaufvertrages verbunden ist. Dann ist gemäß § 311 b BGB eine notarielle Beurkundung notwendig. Eine weitere Ausnahme von der Formfreiheit ist dann gegeben, wenn im Maklervertrag empfindliche Vertragsstrafen oder Aufwendungspauschalen bzw. erfolgsunabhängige Provisionen vereinbart werden sollen. Meldet sich ein Interessent auf eine Zeitungsanzeige des Maklers und fragt nach bestimmten Objekten aus der Anzeige, so ist darin noch kein Maklervertrag zu sehen. Vielmehr möchte der Interessent weitere Informationen, um zu entscheiden, ob die Objekte seinen Interessen entsprechen und ob er seinerseits dem Makler ein Angebot zum Abschluss eines Vertrages machen will. Anders verhält es sich nur, wenn der Interessent selbst eine Zeitungsanzeige aufgibt und ein Makler daraufhin ein Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages macht. Bittet der Interessent dann ausdrücklich um die Benennung von Kaufgelegenheiten, so ist ein Maklervertrag zustande gekommen.

Inhalt des Maklervertrages
Im Maklervertrag verpflichtet sich der Interessent, die Provision zu zahlen, wenn mit Hilfe des Maklers ein ihn interessierendes Geschäft – das so genannte Hauptgeschäft – zustande kommt. Dieser Hauptvertrag kann sich unter Beachtung der durch Gesetz, Standesregelungen und der guten Sitten gezogenen Grenzen auf die unterschiedlichsten Gegenstände beziehen; bei einem Immobilienmakler regelmäßig auf den Verkauf/Vermietung/Verpachtung einer Immobilie. Der Makler muss deutlich machen, dass er eine entgeltliche Leistung gerade für den potentiellen Interessenten erbringen will. Er ist verpflichtet, die Verhältnisse klarzustellen, was durch einen eindeutigen Hinweis auf die Provisionspflicht erfolgen muss. Etwaige Unklarheiten gehen zu Lasten des Maklers.

Unwirksamkeit und Beendigung des Maklervertrages
Ein Maklervertrag kann aus verschiedenen Gründen unwirksam sein wie z.B. bei Nichtbeachtung der Formvorschrift. Die Schriftform des Maklervertrages ist auch dann Wirksamkeitsvoraussetzung, wenn es sich um einen so genannten Alleinauftrag handelt und beide Vertragsparteien – also Makler und Interessent – Unternehmen i.S.d. § 18 GWB sind. Weiterhin ist zu beachten, dass der Maklervertrag nicht wegen Sittenwidrigkeit i.S.v. § 138 BGB nichtig ist. Sittenwidrigkeit des Maklervertrages liegt insbesondere dann vor, wenn der Interessent durch die Ausgestaltung des Vertrages in seiner Entscheidungsfreiheit zu stark eingeschränkt wird – so genannte Knebelung. Dies wird beispielsweise dann bejaht, wenn sich der Interessent langfristig oder ausschließlich an den Makler bindet, aber auch dann, wenn durch bestimmte Abreden die Gefahr besteht, dass der Makler der ,,eigentliche Herr des Geschäftes`` ist und so selbst die Höhe seiner Provision bestimmen kann.

Dieser Artikel wird forgesetzt in Der Immobilienmakler - Eine Einführung 2. Die Maklertätigkeit

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