Einführung in das Gewerbliche Mietrecht Teil I Einordnung und Abgrenzung
Das gewerbliche Mietrecht ist Bestandteil des Mietrechts und befasst sich mit der Überlassung von Räumen oder Gebäuden zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken. Damit steht das gewerbliche Mietrecht in Abgrenzung zum Wohnraummietrecht, welches in Abgrenzung dazu nur die Nutzung von Räumlichkeiten nur zu Wohnzwecken umfasst. Das gewerbliche Mietrecht ist dabei weniger streng gesetzlich ausgeformt als das Wohnraummietrecht, da viele gesetzliche Vorschriften zum Schutze des Mieters im Bereich des gewerblichen Mietrechts nicht einschlägig sind. Diese Vorschriften zum Schutze des Wohnungsmieters sind zwingend, so dass eine Abbedingung der Schutzvorschriften durch eine Deklarierung eines als Wohnraummietverhältnisses gewollten Vertrages als „Gewerberaummiete“ unzulässig ist.
Abgrenzung Wohnungsmiete und Gewerbemiete
Eine Abgrenzung zwischen gewerblichen Mietrecht und Wohnraummietrecht kann im Einzelfall schwierig sein, insbesondere dann, wenn die angemieteten Räume gleichzeitig gewerblich und auch zu Wohnzwecken genutzt werden sollen (Wohnbüro eines Rechtsanwaltes o.ä.). Von einer gewerblichen Nutzung wird dann gesprochen, wenn der Mieter seine berufliche Tätigkeit ganz oder zum teil planmäßig in die Wohnung verlegt.
Bei solchen sogenannten Mischverhältnissen findet auf den Vertrag einheitlich Wohnraum – oder Gewerbemietrecht Anwendung, je nachdem, wo der Vertragsschwerpunkt liegt. Dabei ist auf eine wertende Betrachtung abzustellen und nicht allein auf die Verteilung der Fläche des Mietobjektes.
Im Übrigen ist eine gewerbliche Nutzung nur zulässig, wenn:
- durch die gewerbliche Nutzung der Wohnung keine unzumutbaren Nachteile oder Belästigungen für den Vermieter oder die Mitmieter entstehen, etwa durch häufigen Kundenverkehr oder eine übermäßige Abnutzung der Wohnung
- keine Veränderung des Charakters oder der Beschaffenheit der Wohnung zu befürchten ist. Dies stellt in der Regel dann kein Problem dar, wenn die Räume überwiegend zum Wohnen genutzt werden und quasi den Lebensmittelpunkt des Mieters darstellen.
- die Gefahr einer Beschädigung der Wohnung nicht unzumutbar erhöht wird.
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Stand: Oktober 2006
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Da Gewerbemietverträge häufig sehr langfristig ausgelegt sind, ist ihr wirtschaftlicher Umfang immens. Ein 10-jähriger Gewerbemietvertrag mit einer Monatsmiete von 2000 € hat eine Gesamtvolumen von 240.000.- €. Bei derartigen Vertragsvolumen ist die Prüfung des Vertragsentwurfs und eine rechtssichere und zukunftssichere Gestaltung des Gewerbemietvertrages für beide Seiten von existenzieller Bedeutung. Rechtsanwalt Harald Brennecke prüft und gestaltet Gewerbemietverträge auf Zeithonorarbasis, was in Anbetracht der Mietvolumina meist deutlich günstiger ist als eine Abrechnung nach RVG.
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