Einführung in das gewerbliche Mietrecht Teil VI Beendigung des Mietverhältnisses

Ein Mietverhältnis kann durch eine ganze Reihe von Gründen beendet werden (§ 542 BGB). Einerseits kann das Mietverhältnis durch Zeitablauf bei einem beendeten Mietverhältnis beendet sein. Eine weitere Möglichkeit der Beendigung eines Mietvertrages ist ein Aufhebungsvertrag zwischen Mieter und Vermieter.

Die häufigste Art der Beendigung eines Mietverhältnis ist jedoch die Kündigung. Dabei ist zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden.

Eine ordentliche Kündigung ist nur dann möglich, wenn der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Das Mietverhältnis wird dann nach Ablauf der gesetzlichen (§ 580 a II BGB) oder einer vertraglichen Kündigungsfrist beendet. Enthält das Kündigungsschreiben dabei keinen Kündigungstermin, wird die Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt wirksam. Für eine ordentliche Kündigung ist es nicht notwendig, dass ein Kündigungsgrund angegeben wird.

Eine außerordentliche Kündigung kann sowohl bei befristeten, als auch unbefristeten Mietverhältnissen ausgesprochen werden. Eine außerordentliche Kündigung erfolgt in der Regel fristlos, das Mietverhältnis wird dann mit Aussprache der Kündigung beendet.
Im Gegensatz zur ordentlichen muss bei einer außerordentlichen Kündigung ein Kündigungsgrund vorliegen (§ 543 BGB).

Beiden Kündigungsarten gemein ist, dass sie grundsätzlich formfrei erklärt werden können. Eine mündliche Kündigung ist also vollkommen ausreichend. Etwas anderes gilt nur dann, wenn bereits im Mietvertrag ein Schriftformerfordernis im Falle einer Kündigung vereinbart wurde.

Wenn eine Kündigung durch eine Vertreter erfolgen soll, so muss dabei eine Originalvollmacht vorgelegt werden (§ 174 S.1 BGB). Wird diese nicht vorgelegt, so kann die Kündigung zurückgewiesen werden, mit der Folge, dass die Kündigung nicht zugegangen ist. Diese Zurückweisung muss jedoch unverzüglich erfolgen.

Kündigung durch den Vermieter

Eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter aus mehrere Gründe erfolgen.
Eine Kündigung kann aufgrund des Zahlungsverzuges des Mieters ausgesprochen werden (§ 543 II Nr. 3 BGB). Der Vermieter ist zu einer fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgenden Terminen ,mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Ebenfalls ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter nur mit einer Mietzahlung im Rückstand ist, gleichzeitig aber ankündigt, er werde keine weiteren Mietzahlungen leisten (OLG Düsseldorf MDR 1991/965) oder wenn der Mieter die erste Miete und gleichzeitig die Kaution nicht bezahlt, denn dann bestehen berechtigte Zweifel des Vermieters an der Bonität des Mieters (ZMR 02/505).

Kündigung durch den Mieter

Der Mieter hat insbesondere dann ein Recht zur außerordentlichen Kündigung, wenn ihm die Mietsache vom Vermieter vorenthalten wird, er die gemieteten Räumlichkeiten also teilweise oder gar nicht nutzen kann (§ 543 II Nr. 1 BGB).
Von der Rechtsprechung ist dabei anerkannt, dass auch bei Vorliegen von Mängeln ein Teilentzug gesehen werden kann. Der Mieter hat dann auch im Falle der Nichtbeseitigung dieser Mängel durch den Vermieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung.

Schon gesetzlich (§§ 569 I 1 , 578 II BGB) ist geregelt, dass ein Recht zur außerordentlichen Kündigung insbesondere bei der Miete von Büros oder Ladenlokalen besteht, wenn der Aufenthalt in den gemieteten Räumen gesundheitsgefährdend ist , etwa weil eine zu hohe Schadstoffbelastung besteht.

Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung ist ebenfalls gegeben, wenn der Vermieter seine Genehmigung zur Untervermietung unberechtigterweise verweigert (§ 540 I 2 BGB).

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