Nutzung der Mietsache

Nutzung der Mietsache

1. Problemkreis

Sie sind Eigentümer der Mietsache und übergeben Ihr Eigentum an den Besitzer „Mieter“. Mit der Übergabe des Mietobjektes an den Mieter verlieren Sie nicht nur den Besitz, sondern für den Zeitraum des Mietverhältnisses auch die Möglichkeit der direkten uneingeschränkten Einflussnahme auf Ihr Eigentum.

Der Mieter ist sogar berechtigt, Ihnen, dem Eigentümer der Mietsache, den Zugang zur Mietsache zu verwehren. Der Mieter kann Ihnen in Bezug auf die Mietsache „Hausverbot“ erteilen. Sie, als Vermieter, haben somit – überspitzt formuliert - letztmalig VOR Abschluss des Mietvertrages die Gelegenheit, Ihr Recht als Eigentümer vollständig auszuüben.

Unsachgemäße Nutzung führt zu erhöhten Kosten. Kosten für die Erledigung von Streitigkeiten oder Kosten für die Wiederherstellung. Beide Parteien haben mit Sicherheit unterschiedliche Vorstellungen von der Nutzung der Mietsache. Wenn Sie hierüber kein Einvernehmen vor Beginn des Mietverhältnisses herstellen, müssen Sie später Konfliktlösungen finden. Das ist in einem laufenden Vertragsverhältnis ungleich schwieriger, denn im Vorfeld des Abschlusses eines Vertrages.

Fehlt eine vertragliche Regelung verbleibt es bei den gesetzlichen Bestimmungen und den Entscheidungen der Gerichte zu Einzelfragen. Rechtsunsicherheit ist die Folge.

Betrachten Sie nicht nur die Nutzung der einzelnen Wohnung, sondern auch die Frage des Zusammenlebens mehrerer Mietparteien in einem Haus.

   1) Rauchen in der Wohnung?

   2) Familiennachzug?

   3) Gegenstände im Hausflur?

   4) Überlastung des Stromnetzes durch übermäßige Nutzung elektrischer Geräte?

   5) Alligator im Wohnzimmer?

Stellen Sie Rechtssicherheit her. Regeln Sie im Mietvertrag den Nutzungsumfang, insbesondere die Grenzen der Nutzung. Aber beachten Sie, dass Sie in der Gestaltung nicht völlig frei sind. Die Wohnung ist der Lebensmittelpunkt des Mieters. Grundrechte begrenzen vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten. Die Vorschriften zur Wirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen sind zu beachten. Zu weit reichende Bestimmungen reißen zulässige Regelungen mit sich; falsch formulierte Passagen lösen Schadensersatz- oder Entschädigungsansprüche aus.

2. Lösungsansatz

Die Entscheidung, ob ein Mensch raucht oder nicht ist die individuelle Entscheidung des einzelnen im Rahmen seiner persönlichen Lebensgestaltung. Will der Vermieter keinen Raucher als Mieter kann er dies zwar äußern, inwieweit jedoch das abredewidrige Rauchen in den Räumen einen Kündigungsgrund wegen schuldhafter Verletzung der vertraglichen Pflichten begründet ist umstritten und wird in der Rechtssprechung nicht einheitlich beantwortet. Unstreitig ist nach der letzten Entscheidung des BGH vom 28.06.2006, Az.: VIII ZR 124/05, dass bei einer fehlenden Vereinbarung sich der Vermieter grundsätzlich nicht vertragswidrig verhält, wenn er in der angemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Nikotinablagerungen verursacht werden.

Der Vermieter ist verpflichtet den Wohnraum den Mietern zur Gebrauchsüberlassung bereit zustellen. Er ist, aber nicht verpflichtet die dauerhafte Aufnahme Dritter in die Wohnung zu dulden, es sei denn, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Ein berechtigtes Interesse des Mieters liegt in der Regel vor, wenn er Familienangehörige in seiner Wohnung aufnehmen will, da die Familie unter dem besonderen Schutz des Artikel 6 des Grundgesetzes steht, so dass der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern darf. Aber Achtung der Mieter ist verpflichtet dem Vermieter die Veränderungen anzuzeigen, damit der Vermieter prüfen kann, ob ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung besteht.

Der Hausflur ist ein Gemeinschaftsraum, den alle Mieter gleichermaßen nutzen können und dürfen. Dem Zweck nach soll der Hausflur als Zugang zu den einzelnen Wohnungen dienen. Er ist nicht zur Aufbewahrung von Mietgegenständen, die in der einzelnen Wohnung aufbewahrt werden können gedacht. Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache gehört daher nicht das Aufstellen von Schuhregalen und Blumenkübel im Hausflur. Anders wird dies zum Teil für das Abstellen eines Kinderwagens im Hausflur beurteilt, soweit dadurch nicht die Zweckbestimmung des Hausflurs als Eingangs- und Ausgangsweg unangemessen eingeschränkt wird.

Die Waschmaschine, der Geschirrspüler, der Kühlschrank und viele andere elektrische Geräte gehören im 21 Jahrhundert zu den üblichen Standards bei einer Wohnraumnutzung. Soweit die Anschlüsse vorhanden sind, kann der Vermieter eine Nutzung der Geräte grundsätzlich nicht verbieten. Der Vermieter sollte mit dem Mieter jedoch vereinbaren, dass dieser für den Bezug des Stroms mit einem selbstständig ausgewählten Energieversorger selbst verantwortlich ist.

Umstritten ist auch, ob der Vermieter berechtigt ist grundsätzlich eine Tierhaltung auszuschließen. Übereinstimmung besteht nur insoweit als der Vermieter berechtigt ist eine übermäßige Tierhaltung, sowie die Haltung von gefährlichen Tieren vertraglich zu beschränken, da dies nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt ist und der Vermieter auch den anderen Mietern im Mehrfamilienhaus gegenüber verpflichtet ist ein unbeschwerten und störungsfreien Wohngebrauch sicherzustellen. Die anderen Mieter müssen daher nicht befürchten, dass der Vermieter die Haltung von Alligatoren im Wohnzimmer vertraglich genehmigt, da eine solche Vereinbarung bereits unter dem Gesichtspunkt des Tierschutzes unwirksam wäre. Der Vermieter kann und muss nur das gestatten was gesetzlich zulässig ist.

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