Bleibt die Bestellung zum Verwalter wirksam, wenn Beschluss über Vollmacht zum Abschluss des Verwaltervertrages unwirksam?

Bleibt die Bestellung zum Verwalter wirksam, wenn Beschluss über Vollmacht zum Abschluss des Verwaltervertrages unwirksam?

Das OLG Köln hatte in seiner Entscheidung vom 04.01.2007 (Fußnote) darüber zu entscheiden, wie es sich auswirkt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft zum einen die Bestellung eines Verwalters und zum anderen die Bevollmächtigung eines Miteigentümers zum Abschluss des Verwaltervertrages beschließt und der Beschluss hinsichtlich der Bevollmächtigung zum Abschluss des Verwaltervertrages unwirksam ist. Im Ergebnis hat es die Frage bejaht.

Das OLG geht von dem Grundsatz aus, dass – obwohl es sich um zwei Beschlüsse handelt – von einer Unwirksamkeit gemäß § 139 BGB (Fußnote) analog aus.

Zwar handelt es sich bei den beiden Beschlüssen grundsätzlich um zwei selbständige Akte; die Unwirksamkeit der Bevollmächtigung zum Abschluss des Verwaltervertrages kann aber dazu führen, dass auch die Bestellung des Verwalters unwirksam ist. Der Bestellungsbeschluss würde nach Ansicht des OLG Köln nämlich nur dann wirksam sein, wenn er auch ohne den Beschluss zur Vollmachtserteilung bzw. in Kenntnis der Unwirksamkeit von der Wohnungseigentümergemeinschaft genauso beschlossen worden wäre. Andernfalls erfasse die Unwirksamkeit des Vollmachtbeschlusses auch den Bestellungsbeschluss.

Da ein gültiger Beschluss über die Bevollmächtigung eines Eigentümers zum Abschluss eines Verwaltervertrages voraussetzt, dass die wesentlichen Grundlagen des Verwaltervertrages feststehen (Fußnote), ist bei Nichterfüllung dieser Voraussetzung regelmäßig von der Unwirksamkeit beider Beschlüsse auszugehen. Andernfalls stünde dem Verwalter bis zum Abschluss des Vertrages für seine Tätigkeit nur eine Aufwandsentschädigung zu und dies entspreche – nach Ansicht des OLG Köln – keinesfalls der Vorstellungen der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Praxistipp: Bei der Bevollmächtigung eines Eigentümers zum Abschluss eines Verwaltervertrages sollten die Eckdaten des Verwaltervertrages bereits feststehen, denn der Bevollmächtigte darf nur noch über „untergeordnete“ Punkte entscheiden. Darüber hinaus muss auch der Verwaltervertrag ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und darf vor allen nicht gegen AGB-Recht verstoßen.

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