Das Zwangsverwaltungsverfahren - Die Kosten des Verfahrens: 2. Teil

2. Ausgaben der Verwaltung

Ausgabe der Verwaltung sind Aufwendungen, die der Verwalter zur ordnungsgemäßen Erfüllung seiner Pflichten (§ 152 ZVG) tätigen muss. Hierrunter fallen beispielsweise die Kosten für Versicherungen, Instandhaltung, Energieversorgung, Löhne, Steuern, Sozialabgaben der Bediensteten, Vergütung und Auslagen des Verwalters oder der Aufsichtsperson, ggfs. Unterhalt des Schuldners (§§ 149 Abs.3, 150e ZVG), Rückzahlung von Gläubigervorschüssen.

Durch die Vergütung des Verwalters sind dessen allgemeine Bürokosten abgegolten. Also die Miete samt Nebenkosten, Reisekosten - aber auch die Kosten seines Personals, welches auch für die Zwangsverwaltung eingesetzt wird, § 21 Abs. 1 ZwVwV.

3. Aufwendungen für die Erhaltung und Verbesserung des Grundstückes

Weiterhin hat der Verwalter das Grundstück in seinem Bestand zu erhalten, § 152 ZVG. In diesem Zusammenhang muss der Verwalter die notwendigen Reparaturen vornehmen. Soweit es sich nicht um die gewöhnliche Unterhaltung handelt, muss der Verwalter die Einwilligung des Gerichts einholen. Solche unüblichen Reparaturen liegen vor, wenn der Aufwand 15 % des geschätzten Verkehrswertes übersteigt. Den Verkehrswert schätzt der Verwalter nach pflichtgemäßem Ermessen.

Auch Maßnahmen zur Verbesserung kann der Verwalter vornehmen, wenn dadurch die Einnahmen gesteigert werden können. Dabei muss die Steigerung jedoch in einem wirtschaftlich sinnvollen Verhältnis zu den Aufwendungen für die Verbesserung stehen. Außerdem muss der Verwalter auch hier, soweit es entsprechend § 10 Abs.1 Nr.5 ZwVwV erforderlich ist, die Zustimmung des Gerichts einholen. Auch für diese Maßnahmen muss der Gläubiger einen Vorschuss bereit stellen, wenn die Erträge dazu nicht ausreichen.

4. Kosten bei mehreren Grundstücken

Hat der Schuldner mehrere Grundstücke – dazu zählen auch mehrere Eigentumswohnungen – sind diese grundsätzlich als getrennte Verwaltung zu behandeln. Das bedeutet auch, dass Einnahmen und Ausgaben getrennt gehalten werden müssen. Das Gericht kann dann auch die Gerichtskosten getrennt und jeweils einzeln erheben.

Das Gericht kann unter der Voraussetzung des § 146 ZVG allerdings anordnen, dass mehrere Grundstücke in einem einheitlichen Verfahren zwangsverwaltet werden. Das geht aber nur, wenn mehrere Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit bilden, die durch einen einheitlichen Akt vom Verwalter in Besitz genommen werden können.

Befinden sich beispielsweise mehrere getrennte Eigentumswohnungen in der gleichen Wohneinheit, können sie dennoch nicht im verbundenen Verfahren verwaltet werden, weil sie getrennt in Besitz zu nehmen sind.

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