Der Immobilienkaufvertrag – Teil 19 – Garantievereinbarung, Ausschluss der Mängelrechte
4.4 Garantievereinbarung
Die Parteien eines Immobilienkaufvertrages können eine sogenannte Garantievereinbarung treffen, mit der bestimmte Eigenschaften, eine besondere Beschaffenheit oder besondere Rechte an der Immobilie zugesichert werden (§ 444 BGB).
Der Vorteil einer Garantievereinbarung ist, dass dem Käufer das Einstehen des Verkäufers im Garantiefall zugesichert wird, unabhängig von dem Grad des Verschuldens. Tritt der Garantiefall ein, ergeben sich die Konsequenzen und Rechtsfolgen direkt aus der Garantievereinbarung. Dies sind ähnliche Ansprüche wie im Gewährleistungsrecht, also z.B. Nacherfüllungs- oder Schadensersatzansprüche, in der Regel in modifizierter Form. Das bedeutet, die Nacherfüllung oder der Schadensersatz können summenmäßig oder zeitlich beschränkt sein.
Die gesetzlichen Ansprüche wegen Sach- und Rechtsmängeln, behält der Käufer trotzdem (§ 443 BGB), solange die Gewährleistung nicht ausgeschlossen ist.
Voraussetzung für eine wirksame Garantievereinbarung ist, dass diese Garantie mit beurkundet wird (vgl. oben Beurkundungserfordernis Punkt 2.3.1.1). Dabei kann sich das Vorliegen der Garantievereinbarung lediglich aus dem Zusammenhang einer Formulierung im Vertrag ergeben: Der Begriff Garantie muss also nicht auftauchen.
Beispiel
Es soll eine wilde, mit Gras bewachsene Wiese neben einem See als Baugrundstück verkauft werden. In dem Immobilienkaufvertrag ist ein vollständiger Gewährleistungsausschluss für Sachmängel und eine Klausel enthalten, nach der dem Käufer zugesichert wird, dass das vertragsgegenständliche Grundstück als Bauplatz verwendet werden kann. Nach dem Vertragsabschluss stellt der Käufer K fest, dass der Wiesenuntergrund moorähnlich ist und sich somit nicht als Baugrundstück eignet.
- Dem Käufer K stehen Ansprüche wegen eines Sachmangels zu, da das Grundstück nicht zu der vertraglich garantierten Verwendung als Baugrundstück geeignet ist. Der Haftungsausschluss greift jedenfalls für solche Mängel nicht, die eine garantierte Beschaffenheit betreffen, § 444 BGB. Die vertragliche Zusicherung des Grundstücks als Bauplatz ist eine solche Beschaffenheitsgarantie nach § 443 BGB.
4.5 Ausschluss der Mängelrechte
Die Ansprüche des Käufers wegen Sach- und Rechtsmängeln können ausgeschlossen sein, wenn
- der Käufer von diesen Mängeln vor Vertragsschluss Kenntnis hatte und
- im Immobilienkaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss oder die Anerkennung eines bestimmten Mangels vereinbart wurde.
4.5.1 Kenntnis des Mangels
Der Ausschluss der Mängelrechte wegen Kenntnis ist in § 437 BGB geregelt. Danach entfallen die Rechte des Käufers hinsichtlich eines bestimmten Mangels, wenn er bei Vertragsschluss diesen Sach- oder Rechtsmangel kannte. Dies gilt auch für solche Mängel, die kurz vor dem Abschluss des Immobilienkaufvertrages beim Notar, sozusagen "im letzten Moment" aufgedeckt wurden. Regelmäßig wird die Kenntnis dann mit protokolliert.
Wird der Käufer kurz vor dem Notartermin über Mängel in Kenntnis gesetzt, ist unbedingt zu empfehlen, dass er sich wegen dieser Mängel die Mängelrechte ausdrücklich vorbehält, wenn der Vertrag trotzdem noch geschlossen werden soll.
Der Ausschluss der Mängelrechte wegen Kenntnis greift nicht bei einer Beschaffenheitsgarantie: Hat der Verkäufer eine Garantieerklärung abgegeben, gilt diese trotz Kenntnis des Käufers.
Insgesamt ist für eine anspruchsausschließende Kenntnis erforderlich, dass der Käufer den Mangel bewusst kannte (positive Kenntnis) oder durch grobe Fahrlässigkeit nicht kannte (grob fahrlässige Unkenntnis).
Der Verkäufer hat die Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis des Käufers zu beweisen.
Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Der Immobilienkaufvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-74-8.
Kontakt: info@brennecke-rechtsanwaelte.de
Stand: Januar 2017