Der mietrechtliche Kündigungsverzicht: Wann kann dieser unwirksam sein?

Der Ausschluss des Kündigungsrechts ist für den Vermieter oftmals wichtig, um eine gewisse Beständigkeit zu erhalten. Ob und wie lange die Kündigung formularmäßig ausgeschlossen werden darf, hatte der Bundesgerichtshof bereits in der Vergangenheit häufiger zu entschei-den. In einer neueren Entscheidung vom 15.07.2009 (VIII ZR 307/08) musste entschieden werden, ob eine für beide Seiten für zwei Jahre formularmäßig vereinbarter Kündigungsausschluss wirksam ist.

Der BGH vertritt zwar die Auffassung, dass ein beiderseitig zeitlich begrenzter Ausschluss des Kündigungsrechts für zwei Jahre grundsätzlich wirksam ist, wenn er formularmäßig vereinbart wird. Jedoch kann der Kündigungsverzicht dennoch nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter „nach den Umständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt“.

Das war im zu entscheidenden Sachverhalt nach Ansicht des BGH der Fall: beim Mieter handelte es sich um einen Studenten, der ein schutzwürdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbedingte Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren zu können, hatte.

Fazit: Der BGH entscheidet immer den Einzelfall, so dass er vermeintlich gefestigte Rechtsprechung gern auch vom gewünschten Ergebnis her korrigiert.

(Veröffentlicht in: Potsdam am Sonntag, Rechtsanwälte informieren, 11.10.2009)

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Stand: 10/2009

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