Die Zwangsräumung von Wohn- und Geschäftsräumen - 1. Teil

Die Zwangsräumung von Wohn- und Geschäftsräumen - 1. Teil

1. Einleitung

Der Mieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses naturgemäß verpflichtet, die ihm zur Nutzung übergebenen Räumlichkeiten zurückzugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, muss der Vermieter regelmäßig ein Räumungsurteil erwirken und gegen den Mieter im Wege der Räumungsvollstreckung vorgehen. Dabei hat der Gerichtsvollzieher den Mieter (Räumungsschuldner) aus dem "Besitz zu setzen" und den Vermieter (Räumungsgläubiger) in den "Besitz einzuweisen".

2. Allgemeine Voraussetzungen

Auch bei einer Räumungsvollstreckung müssen zunächst die allgemeinen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung vorliegen. Es bedarf daher eines Räumungstitels. Neben diesem Rümungstitel sind zudem die Vollstreckungsklausel und die Zustellung des Räumungsurteils erforderlich. In der Praxis wird meist die Räumung und Herausgabe tituliert.

Der Räumungstitel muss die zu räumende Wohnung so genau bezeichnen, dass bei dem Gerichtsvollzieher später keine Zweifel aufkommen, welche Wohnung zu räumen ist. Das ist insbesondere bei Räumen zu beachten, die sich außerhalb der Wohnung befinden, wie etwa Kellerräume, Speicher oder die Garage.

Neben der Räumung aus einem Urteil kann eine Zwangsvollstreckung auch aus Vergleichen stattfinden. Allerdings genügt kein außergerichtlicher Vergleich der Mietparteien. Nötig ist ein gerichtlicher Vergleich, der zur Beilegung eines Rechtsstreits von einem Richter zu Protokoll aufgenommen wurde. Dabei ist zu beachten, dass auch bei einem Vergleich die Räumungspflicht des Mieters zu einem bestimmten Zeitpunkt ausdrücklich festgelegt werden muss.

Als Vollstreckungstitel sind auch notarielle Urkunden denkbar, in denen sich der Schuldner der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft  oder auch sog. Anwaltsvergleiche. Diese beiden Räumungstitel haben im Wohnraummietrecht jedoch kaum praktische Bedeutung, da beide Vorschriften nicht gelten wenn der Inhalt auf die Abgabe einer Willenserklärung gerichtet ist oder den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betrifft. Bei gewerblichen Mietverhältnissen hingegen sind sowohl notarielle Urkunden als auch Anwaltsvergleiche durchaus geeinigt, um als Räumungstitel zu dienen.

(Beitrag wird fortgesetzt)

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