Die Zwangsräumung von Wohn- und Geschäftsräumen - 2. Teil

Die Zwangsräumung von Wohn- und Geschäftsräumen - 2. Teil

3. Die von der Räumung betroffenen Personen

Grundsätzlich kann eine Zwangsräumung nur gegen den im Räumungstitel genannten Schuldner durchgeführt werden. Kinder, Besucher oder Gäste des Mieters haben keinen eigenen vollstreckungsrechtlichen Gewahrsam an der Mietsache und können deshalb zusammen mit dem Mieter aus der Wohnung gesetzt werden. Es handelt sich dabei um sog. Besitzdiener. Das sind Personen, die zwar die tatsächliche Sachherrschaft über die Mieträume haben, aber von den Weisungen des Mieters abhängig sind.

Gegen Personen, die ihr Besitzrecht vom Vermieter ableiten, bedarf es hingegen eines Räumungstitels. Heftig umstritten und bis heute ungeklärt ist dabei die Frage, wie Ehegatten oder Lebensgefährten einzustufen sind. Nach noch herrschender Meinung ist ein Räumungstitel gegen beide Ehegatten nur erforderlich, wenn beide Ehepartner im Mietvertrag stehen. Nach einer anderen aufkommenden Auffassung sind Ehegatten, gleichgeschlechtliche Lebenspartner, Lebensgefährten, Verlobte sowie erwachsene Kinder nicht als bloße Besitzdiener anzusehen, sondern als eigenständige Gewahrsamsinhaber. Demnach können diese Personen nur auf Grund eines eigenen Räumungstitels aus der Wohnung gesetzt werden. Um in der Praxis Probleme bei der Räumung von vornherein zu vermeiden, sollten Ehegatten und ähnliche Personen gleich mitgeklagt werden.

4. Räumungsverfahren

Der Gerichtsvollzieher hat den Mieter aus dem Besitz zu setzten und den Vermieter in den Besitz einzuweisen. Der Gerichtsvollzieher ist aufgrund des Räumungstitels berechtigt, sich auch gegen den Willen des Schuldners Zugang zur Wohnung zu verschaffen.

In der Regel räumt eine vom Gerichtsvollzieher beauftragte Spedition die Wohnung leer und lagert die Habe des Mieters ein. Durch die Übergabe der Schlüssel oder das Auswechseln des Schließzylinders wird der Vermieter in die Lage versetzt, wieder die tatsächliche Gewalt über die Räume auszuüben. Dem Mieter steht die Möglichkeit offen, in einer Zeit von zwei Monaten die Sachen auszulösen, bzw. unpfändbare Gegenstände herauszuverlangen. Geschieht das nicht, können die Sachen anschließend verwertet werden, was jedoch selten sonderlich Erfolg versprechend ist.

5. Kosten der Zwangsräumung

Zu den Amtspflichten des Gerichtsvollziehers gehört es zwar, die Räumungsvollstreckung möglichst schonend und kostengünstig zu gestalten, dennoch können insbesondere auf den Vermieter hohe Kosten zukommen.

Für die notwendigen Kosten der Zwangsräumung, also die Kosten für die Entfernung des Mieters und seiner Habe aus der Wohnung, haften sowohl der Vermieter als auch der Mieter als Gesamtschuldner. In der Regel wird der Gerichtsvollzieher nur tätig, wenn der Vermieter einen Vorschuss eingezahlt hat. Dabei ist auch zu beachten, dass die beauftragte Spedition normalerweise nicht genau weiß, wie viel Räumungsgut anfällt. Deshalb werden oftmals übermäßig Personal und Transportraum zur Verfügung gestellt und auch berechnet. Es empfiehlt sich daher durch rechtzeitigen Kontakt zum Mieter den tatsächlichen Aufwand festzustellen, um so die Kosten zu reduzieren.

Auch die Kosten für die Vernichtung wertlosen Räumgutes sind an sich vom Schuldner zu tragen. Allerdings sind auch diese Kosten ersatzweise vom Gläubiger zu tragen.

Der Gerichtsvollzieher kann seine eigenen oder die vom Vermieter bevorschussten Kosten unmittelbar mit dem Räumungstitel vollstrecken. Führt dieser Vollstreckungsversuch mangels pfändbarer Habe nicht zum Erfolg, kann der Vermieter die Kosten durch einen Kostenfestsetzungsbeschluss als notwendige Kosten der Zwangsvollstreckung titulieren lassen, wenn er meint, sie später beim Mieter noch beitreiben zu können.

(Fußnote)

Links zu allen Beiträgen der Serie Räumungsvollstreckung

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