Die Zwangsräumung von Wohn- und Geschäftsräumen - 3. Teil

Die Zwangsräumung von Wohn- und Geschäftsräumen - 3. Teil

6. Alternative Modelle zur „klassischen Zwangsräumung“

Der häufigste Grund, Wohnraummietverhältnisse zu kündigen und die Räumung einer Wohnung zu betreiben, ist ein erheblicher Mietrückstand. Diese Mietrückstände können oft nicht oder nur mit Mühe beigetrieben werden. Daher ist es verständlich, dass viele Vermieter die Kosten einer Räumungsvollstreckung, auf denen sie letztlich ebenfalls sitzen bleiben, so gering wie möglich halten wollen. Deshalb haben sich neben der klassischen Zwangsräumung im Laufe der Zeit verschiedene andere Modelle entwickelt. Die Alternativen tragen die Namen deutscher Städte, in denen sie zunächst praktiziert worden.

a. Berliner Räumung

Die am häufigsten angewendete Alternative zur klassischen Zwangsräumung ist die sog. Berliner Räumung. Bei diesem Modell bleiben die Gegenstände des Mieters zunächst in der Wohnung. Der Vermieter macht an allen in der Wohnung befindlichen Gegenständen sein Vermieterpfandrecht geltend. So kann der Vermieter noch offenstehende Mietforderungen sichern. Gleichzeitig werden auch hier die Schlösser ausgewechselt, so dass der Vermieter wieder in den Besitz der Wohnung eingesetzt wird.
Auch der BGH hat dieses Modell mittlerweile für zulässig erklärt.

Der wichtigste Vorteil bei der Berliner Räumung ist die Kostenersparnis, da insbesondere die teuren Kosten für den Abtransport der Gegenstände wegfallen. So musste nach dem BGH der Vermieter in einem solchen Fall deshalb nur einen Kostenvorschuss in Höhe von 400 Euro zahlen, nicht die vom Gerichtsvollzieher geforderten 6.500 Euro.

Insbesondere bei drohender Insolvenz des Mieters ist diese Variante der Räumung empfehlenswert. Denn sofern der Vermieter noch vor der Stellung eines Insolvenzantrages sein Vermieterpfandrecht geltend macht, kann er später eine abgesonderte Befriedigung geltend machen, die ihn in eine vorteilhaftere Position gegenüber anderen Gläubigern bringt.

b. Hamburger Räumung

Die sog. Hamburger Räumung ist ein 2-Phasen-Modell. Im ersten Schritt werden nur die Schlösser ausgewechselt und so der Mieter aus dem Besitz gesetzt. Der Besitz wird jedoch nicht gleich auf den Vermieter übertragen, sondern an ein vom Gerichtsvollzieher beauftragtes Speditionsunternehmen, welches sich um die Räumung der Wohnung kümmert. Allerdings erfolgt die Räumung nicht sogleich, sondern nach einer etwa zweiwöchigen Wartefrist. Danach werden die Gegenstände aus der Wohnung geschafft und eingelagert. Sofern der Schuldner eine neue Bleibe gefunden hat, kann auch veranlasst werden, dass die Sache gleich dorthin gebracht werden.

Geschieht während der Wartefrist von Seiten des Mieters nichts, sichtet der beauftragte Unternehmer die in der Wohnung befindlichen Sachen, entsorgt den Müll und nimmt die verbliebenen Gegenstände mit in sein Lager. Der Gerichtsvollzieher verfährt mit ihnen dann wie im Falle der „klassischen Räumung“. Vorteilhaft ist bei dieser Variante beispielsweise, dass die Organisation des Transports beim Transportunternehmer liegt. So kann er die Räumung mit anderen Transporten verbinden und dadurch die Kosten deutlich reduzieren. Nachdem die Wohnung leer ist, übergibt der Speditionsunternehmer die Schlüssel an den Vermieter.

c. Frankfurter Räumung

Am umstrittensten ist die sog. Frankfurter Räumung. Bei diesem Modell der Zwangsvollstreckung darf der Vermieter unter Beachtung strenger Auflagen des Gerichtsvollziehers die Räumung der Wohnung alleine vornehmen. Die Gegenstände werden in eigene, verschließbare Räume eingelagert, die dem Gerichtsvollzieher jedoch zugänglich sein müssen.

Da bei dieser Art der Räumung die teuren Kosten für das Transportunternehmen und die Einlagerung wegfallen, fällt der vom Vermieter zu leistende Kostenvorschuss erheblich geringer aus. Allerdings haftet der Vermieter bei Schäden oder Verlust der Sachen. Daher ist eine gute Dokumentation – besonders mit Hilfe von Fotos – unerlässlich.

d. Gewerberaummiete – Kalte Räumung

Im letzten Jahr hat der BGH die sog. kalte Räumung im Bereich der Gewerberaummiete für rechtmäßig erklärt. Unter kalter Räumung versteht man die Versorgungssperre mit Heizung und/oder Warmwasser.

Bisher wurde allgemein davon ausgegangen, dass der Vermieter auch nach Beendigung eines Mietverhältnisses verpflichtet ist, dem Mieter weiterhin Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom, Wasser, usw. zur Verfügung zu stellen. Andernfalls läge eine besitzrechtlich verbotene Eigenmacht des Vermieters vor. Als Argumentation für seine davon abweichende Entscheidung hat der BGH angeführt, dass es einem Vermieter nicht zugemutet werden kann, einem stetig wachsenden Schaden hinzunehmen, ohne darauf eine Einwirkungsmöglichkeit zu haben.

Ob diese Variante angewendet werden kann, muss jedoch im Einzelfall entschieden werden. So muss beispielsweise geklärt werden, ob und inwieweit der Mieter seine Versorgung über den Vermieter bezieht, ob zumindest die Nebenkosten weiter bezahlt werden, ob dem Mieter eine Räumungsfrist gewährt wurde und ob der Vermieter die Versorgungssperre ausreichend vorher angekündigt hat.

7. Fazit

Eine Räumungsvollstreckung kann schon mal mehrere tausend Euro kosten. Meist bleibt der Vermieter darauf sitzen. Es ist daher besonders für ihn ratsam, fachkundige Rat einzuholen, um die Zwangsräumung so effektiv wie möglich zu gestalten und damit den Kostenaufwand möglichst gering zu halten. Welche Zwangsräumungsvariante in Frage kommt und am sinnvollsten ist, ist eine Einzelfallentscheidung und sollte mit einem Fachmann besprochen werden.

Aber auch der Mieter, dem eine Zwangsräumung bevor steht, sollte sich über seine Rechte informieren – insbesondere auch an wen er sich wenden kann, wenn seine Sachen bei der Räumung verloren gehen oder Schaden nehmen.

Links zu allen Beiträgen der Serie Räumungsvollstreckung

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