Die Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum - Ein Überblick

Die Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum

Vor der WEG-Novelle im Jahr 2007 und den damit einhegenden Änderungen im Zwangsversteigerungs¬gesetz war es praktisch kaum möglich, einen nicht zahlenden Wohnungseigentümer aus der Hausgemeinschaft zu verdrängen und dessen Wohnung zu versteigern. Dies lag daran, dass bislang insbesondere Forderungen von Banken, welche oftmals Grundpfandrechte wie eine Grundschuld oder Hypothek an der Wohnung des säumigen Wohnungseigentümers haben, aufgrund ihres Ranges im Zwangsvollstreckungsgesetz ein Vorrecht vor den Forderungen der Wohnungseigentümer hatten und einer Zwangsversteigerung meist widersprachen.

Angesichts dieser Machtlosigkeit der übrigen Wohnungseigentümer war es kaum möglich den nicht zahlungsfähigen oder nicht zahlungswilligen Eigentümer zur Begleichung seiner nicht bezahlten Hausgeldanteile zu bewegen. Infolgedessen blieben die anderen Wohnungseigentümer zwangsläufig auf dessen Anteil an den Kosten sitzen und mussten diesen ausgleichen.

Nun gilt die Regel, dass wenn ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt wird, jeder Miteigentümer zur Zwangsvollstreckung entsprechend den gesetzlichen Vorschriften im ZVG berechtigt. Vormals wurde ein solches Urteil im Wege des zwangsweise herbeigeführten Verkaufes vollstreckt.

Verbesserung des Rangs der Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung

Im Rahmen der WEG-Novelle 2007 wurden auch die Rangklassen im Zwangsversteigerungsgesetz novelliert:

Die Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer haben dabei den 2. Rang erhalten (vorher 5. Rang) und damit ein begrenztes Vorrecht vor den oben genannten Forderungen aus Grundpfandrechten erworben. Infolgedessen besteht auch eine bessere Aussicht bei der Geltendmachung der entsprechenden Forderung. Wegen aller übrigen Forderungen, welche nicht auf der Nichterfüllung von Hausgeldforderungen beruhen, steht denn Wohnungseigentümern für ein Recht auf Befriedigung nach dem 5. Rang zu. So muss auch die Entziehung des Wohnungseigentums wegen wiederholt gröblichen Verstößen eines Wohnungseigentümers gegen die ihm obliegen¬den (Verhaltens-)Pflichten in diesem Rang betrieben werden.

1. Anforderung an die Forderungen

Jedoch eröffnet nicht jede Hausgeldforderung gegen den säumigen Wohnungseigentümer die Möglichkeit, ihm sein Wohneigentum mithilfe der nun erleichterten Zwangsversteigerung zu entziehen und die ausstehenden Forderungen zu begleichen.

Zunächst sind von der privilegierten Zwangsversteigerung nur die laufenden und die rückständigen Hausgeldbeträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren erfasst.

Zudem müssen die Forderungen betragsmäßig in einen schmalen Korridor fallen: sie müssen 3% des Einheitswertes des Wohnungseigentums (= Besteuerungsgrundlage für Wohnungseigentum) übersteigen, dürfen aber nicht über 5% des Verkehrswertes des Wohnungseigentumes liegen. Der Mindestbetrag von 3% des Einheitswertes gilt allerdings dann nicht, wenn die Wohnungseigentümer die Zwangsversteigerung nicht selbst betreiben, sondern in ein von anderen Gläubigern des säumigen Wohnungseigentümers betriebenes Verfahren eintreten.

2. Berücksichtigung der Hausgeldforderung bei der Zwangsversteigerung

Grundsätzlich werden bei Zwangsversteigerungen nur solche Gebote zugelassen, durch welche die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot). Dabei ist ein Recht bei der Feststellung des geringsten Gebots insoweit zu berücksichtigen, als es zur Zeit der Eintragung des Versteigerungsvermerks aus dem Grundbuch ersichtlich war. Rechte die nicht im Grundbuch stehen werden nur dann berücksichtigt, wenn sie rechtzeitig angemeldet und, falls der Gläubiger widerspricht, glaubhaft gemacht werden.

Ansprüche der Wohnungseigentümer wegen Hausgeldforderung sind nach dem neuen Zwangsversteigerungsgesetz bei der Anmeldung durch einen entsprechenden Titel oder durch die Niederschrift der Beschlüsse der Wohnungseigentümer einschließlich ihrer Anlagen oder in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen. Aus dem Vorbringen müssen sich die Zahlungspflicht, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit ergeben. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, wird die Hausgeldforderung nicht berücksichtigt und die die Zwangsversteigerung Wohnungseigentümer gehen leer aus.

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