Einkünfteerzielungsabsicht bei lediglich vorübergehender Vermietung

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG erzielt unter anderem, wer ein Gebäude gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung des Grundstücks einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Von einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist dann auszugehen, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt. Die Beweislast hinsichtlich der Dauerhaftigkeit der Vermietungstätigkeit trägt dabei der Steuerpflichtige.

Wie grundsätzlich bei allen Einkunftsarten muss auch bei der aus Vermietung und Verpachtung eine Einkünfteerzielungsabsicht bzw. Gewinnerzielungsabsicht gegeben sein. Gewinnerzielungsabsicht ist das Streben nach einem Totalüberschuss innerhalb der voraussichtlichen Nutzungsdauer des Objekts. Es müssen per Saldo positive Einkünfte erwirtschaftet werden. Nur wer Gewinn erzielen will, soll auch das Recht in Anspruch nehmen dürfen, die entstandenen Werbungskosten geltend machen zu können.

Von einer derartigen Gewinnerzielungsabsicht ist auszugehen, wenn eine Vermietungstätigkeit auf Dauer angelegt ist, auch wenn die Wohnung an Angehörige vermietet wird. Dies gilt selbst dann, wenn der Steuerpflichtige den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst hat, aber nach dem Beginn seiner Vermietungstätigkeit das Grundstück aufgrund eines neu gefassten Entschlusses veräußert oder selbst nutzt.

Schwieriger wir die steuerrechtliche Beurteilung im Hinblick auf die Gewinnerzielungsabsicht in den Fällen, in denen keine dauerhafte Vermietung eines Objektes geplant ist. Die Annahme einer Gewinnerzielungsabsicht hängt dann von einer Prognose im Wege der Würdigung aller objektiv erkennbaren Umstände über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung ab. In diese Vorschau sind auch die in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Erträge und anfallende Werbungskosten mit einzubeziehen. Ein Beweisanzeichen für das Fehlen der Gewinnerzielungsabsicht kann sich z.B. daraus ergeben, dass der Steuerpflichtige in dieser Zeit kein positives Gesamtergebnis erreichen kann.

In einem vom Finanzgericht (FG) München (Az.: 7 K 739/08) zu entscheidenden Fall hatten Ehegatten ein laut Kaufvertrag abbruchreifes Haus erworben. Dieses wurde für die Dauer von zwei Jahren fremdvermietet. Aufgrund von Darlehensvereinbarungen war ersichtlich, dass das Ehepaar auf dem Grundstück ein Mehrfamilienhaus errichten wollte, das zum Teil fremdvermietet, teilweise selbstgenutzt und auch zum Teil für eine unentgeltliche Nutzung durch die Mutter eines Ehegatten vorgesehen war. Das FG erkannte in diesem Fall die von den Klägern geltend gemachten Werbungskosten für die Vermietung an die Mutter nicht an. Das FG stützt seine Entscheidung insbesondere auf den Umstand, dass die Kläger außer im ersten Jahr der Fremdvermietung keinerlei Reparaturaufwand veranschlagte. Dies sei völlig unrealistisch bei einem alten Gebäude wie in diesem Fall, welches laut Kaufvertrag auch als abbruchreif eingestuft wurde. Auch sei in absehbarer Zeit unter diesen Umständen eine Gewinnerzielung realistischerweise nicht zu erwarten.