Fristlos kündigen bei Nichtzahlung Kaution
Der Mieter eines Ladengeschäfts erfüllt zunächst seine Zahlungspflichten. Der Vermieter ist zufrieden und wiegt sich in Sicherheit.
Leider kommt es für den Vermieter oft anders als gedacht.
Der Mieter kürzt die Miete oder ein Schaden entsteht. Erst jetzt bemerkt der Vermieter, dass der Mieter trotz Mahnung die Kaution nicht oder nicht vollständig entrichtet hat.
Es stellt sich nun die Frage:
Aus welchen Gründen kann eine Partei einen Mietvertrag fristlos kündigen und welche Rechte verbleiben dem Gekündigten? Genügt die nicht gezahlte Kaution als Kündigungsgrund?
Im BGB steht unter § 543, dass jede Partei aus einem wichtigen Grund das Mietverhältnis fristlos kündigen kann. Die Voraussetzungen für die Kündigung müssen allerdings differenziert werden.
Was den Vermieter betrifft, so muss allgemein festgestellt werden, ob bei Nichtzahlung der Kaution die Fortsetzung des Mietverhältnisses noch zumutbar ist.
Der Vorstellung, dass die Nichtzahlung der Kaution noch keinen Kündigungsgrund für den Vermieter darstellen kann, wurde vom BGH ein Ende gesetzt. Dass die Zahlung der Kaution ein sogenanntes Sicherungsbedürfnis des Vermieters befriedigt, ist seitdem unumstritten. Hält der Mieter sich nicht an die Absprache zur Kaution, so kann der Vermieter diesem fristlos kündigen und sogar die Kaution noch einklagen.
Wartet der Vermieter jedoch allzu lange mit der Kündigung, ist das ein sicheres Indiz dafür, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter noch zumutbar ist.
Weiterhin setzt § 543 Abs. 1 BGB eine erfolglose Abmahnung voraus, wenn der wichtige Kündigungsgrund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht.
Kürzt der Mieter die Miete, lebt das Sicherungsbedürfnis des Vermieters auf. Ist dann die vereinbarte Kaution nicht hinterlegt, wird das Mietverhältnis massiv gestört und der Vermieter darf den Vertag jederzeit und fristlos kündigen.
Stand: 08/07
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