Hat der Makler Provisionsanspruch auch ohne ausdrücklichen Maklervertragsabschluss?

Die Beauftragung des Maklers findet regelmäßig derart statt, dass sich der Verkäufer oder der Kaufinteressent an den Makler wendet und mit diesem einen Maklervertrag abschließt. Auch wenn der Maklervertrag grundsätzlich keiner besonderen Form bedarf, werden diese Maklerverträge schriftlich abgeschlossen.

Ein Maklervertrag kann jedoch auch konkludent abgeschlossen werden. Das ist immer dann der Fall, wenn beide Vertragsparteien ihren Willen nicht ausdrücklich erklären, sondern durch ihr tatsächliches Verhalten auf eine entsprechende Willenserklärung geschlossen werden kann.

In einer neuesten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.11.2006 (BGH, III ZR 57/06) kam es genau auf dieses Problem an. Der Makler gab eine Zeitungsanzeige auf und inserierte eine Eigentumswohnung zum Verkauf. Nachdem die Interessenten sich telefonisch beim Makler meldeten, vereinbarten sie einen Besichtigungstermin. Nach dem Telefonat aber noch vor dem Besichtigungstermin erhielten die Interessenten auf dem Postwege vom Makler die Objektunterlagen, das so genannte Exposé. Darin enthalten war folgende Passage: "… Der Käufer: verpflichtet sich nach Vertragsunterzeichnung zur Zahlung einer Maklercourtage in Höhe von 6 % inklusive Mehrwertsteuer an unsere Firma. Die Courtage ist verdient und fällig bei Vertragsabschluß. Mit dieser Aufgabe bieten wir Ihnen das bezeichnete Objekt und zugleich unsere Dienste als Makler an … Ein Maklervertrag kommt zustande, wenn Sie von diesem Angebot Gebrauch machen, zum Beispiel, wenn Sie sich mit uns oder dem Eigentümer direkt in Verbindung setzen. Die angegebene Courtage zahlen Sie nur, wenn ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt, selbst wenn wir beim Vertragsabschluß nicht mitwirken. Sie sind einverstanden, dass wir auch für Ihren Vertragspartner tätig sind …"

Nach der Objektbesichtigung und weiteren Vertragsverhandlungen haben der Eigentümer der Wohnung und ein Interessent einen Kaufvertrag über die Wohnung geschlossen.

Der Bundesgerichtshof hat einen konkludenten Maklervertragsabschluss und den Provisionsanspruch bejaht. Zwar war für den BGH die Zeitungsannonce als Maklervertragsangebot zu unbestimmt, denn sie dient nur der Interessentensuche. Er sieht jedoch im Provisionsverlangen innerhalb des Exposés ein solches Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages. Die Wahrnehmung des Besichtigungstermins stellt dann die Annahme des Angebots dar. Die Interessenten haben den Besichtigungstermin in Kenntnis des Provisionsverlangen wahrgenommen und sodann auch weiterhin den Kontakt des Maklers genutzt, um in Vertragsverhandlungen mit dem Wohnungseigentümer einzusteigen, und letztlich den Kaufvertrag abschließen zu können.

Hinweis: Zwar gilt der Grundsatz, dass ein Interessent bei Zeitungsanzeigen grundsätzlich davon ausgehen darf, dass die Gegenseite (also der Eigentümer) den Makler beauftragt hat und die Entgegennahme der Maklerleistung keinen Vertragsschluss bewirkt. Dieser Grundsatz gilt jedoch nur mangels gegenteiliger Kenntnis. Im vorliegenden Fall war das Provisionsverlangen eindeutig. Die Interessenten hatten davon Kenntnis, dass der Makler für sie nur gegen eine Provision tätig werden möchte und seine Tätigkeiten auch in Anspruch. Insofern überrascht das Ergebnis hier nicht.

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Stand: 01/2007

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Harald Brennecke, Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Harald Brennecke ist seit vielen Jahren vertieft im Vertriebsrecht tätig, wozu auch das Maklerrecht zählt. Rechtsanwalt Brennecke gestaltet Maklerverträge für Immobilienmakler und Handelsmakler als AGB oder Individualvertrag, als einfachen Maklervertrag, Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrag, als Nachweis oder als Vermittlungsgeschäft. So gestaltete er beispielsweise Handelsmaklerverträge für die Vermittlung von Ölgeschäften im Bereich von mehreren hundert Millionen Dollar.
Er prüft Maklerverträge auf Wirksamkeit, AGB-Rechts-Verstöße oder Nichtigkeit. Er berät Handelsmakler und Handelsvertreter in allen Rechtsfragen zu Provision, Buchauszug und Handelsvertreterausgleich. Daneben vertritt er Makler als Franchisenehmer von Maklerfranchisen und gestaltet Franchisesysteme für Makler.

Harald Brennecke ist Dozent für Maklerrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

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Gestaltung von Maklerverträgen
Handelsmakler in Recht und Praxis
Die Provision des Handelsmaklers

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