Hausverkauf: Bei „Mangel“ ist Alter des Hauses zu berücksichtigen
Der Käufer eines 1936 gebauten Hauses muss damit rechnen, dass bei starkem Wind Flugschnee auf den Dachboden gelangen kann, wenn das Dach in Holzkonstruktion mit Ziegeleindeckung in Verstrich (Fußnote) errichtet ist. Das gilt jedenfalls in dem Fall, in dem der Käufer auf teilweise schadhaften Verstrich und auf eine fehlende Wärmedämmung des Dachs hingewiesen worden ist. Mit dieser Entscheidung wies das Oberlandesgericht (Fußnote) Celle die Klage eines Mannes zurück, der ein 1936 gebautes Gebäude unter Ausschluss der Gewährleistung gekauft hatte. Als er eine Undichtigkeit des Dachs feststellte, verlangte er Schadenersatz wegen arglistiger Täuschung. Die Verkäuferin habe während ihrer Besitzzeit vor Jahren den Dachboden mit PVC belegen lassen, damit bei Wind eindringender Schnee den Boden nicht durchfeuchte. Daraus gehe nach seiner Ansicht hervor, dass die Verkäuferin die Undichtigkeit des Dachs als wesentlichen Mangel gekannt habe. Das OLG machte deutlich, dass der Verkäufer eines Gebäudes bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss nur für arglistig verschwiegene Mängel hafte. Er müsse den Käufer über solche Mängel aufklären, die für dessen Kaufentschluss von erheblicher Bedeutung seien. Keine Aufklärungspflicht bestehe dagegen für Mängel, die einer Besichtigung durch den Käufer zugänglich seien. Vorliegend habe die Verkäuferin ihre Aufklärungspflicht nicht verletzt. Bei dem Dach handele es sich um ein Satteldach in Holzkonstruktion mit Ziegeleindeckung in Verstrich. Diese bei Häusern des Baujahres 1936 nicht unübliche Bauweise bringe es naturgemäß mit sich, dass bei starkem Wind Flugschnee durch nicht verstrichene Ritzen der Dachpfannen auf den Dachboden gelangen könnte. Das entspreche daher einem Zustand, mit dem der Käufer bei einem Haus diesen Alters ohnehin hätte rechnen müssen. Dies gelte umso mehr, wenn er ausdrücklich auf schadhaften Verstrich hingewiesen worden sei. Das Auslegen des Dachbodens mit PVC sei unter diesen Umständen eine sachgerechte Maßnahme, um Feuchtigkeitsschäden durch auftauenden Flugschnee zu vermeiden. Aus dieser Maßnahme lasse sich aber nicht entnehmen, dass die Verkäuferin das Bewusstsein gehabt haben müsse, das Dach leide unter einem erheblichen Mangel (Fußnote).
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Stand: November 2003