Keine Fälligkeit des Werklohns bei langer Nutzung des Bauvorhabens

Sachverhalt:

Der Käufer hat ein Grundstück mit einem noch fertig zu stellenden Einfamilienhaus erworben. Erst mit der Fertigstellung soll der Preis in voller Höhe fällig sein. Nach Einzug leitet der Käufer ein selbstständiges Beweisverfahren ein, in dem zahlreiche Mängel festgestellt werden.

Entscheidung:

Der BGH (BGH, Urteil vom 8.01.2004 – VII ZR 198/02) entschied, dass ungeachtet einer Vereinbarung mit dem Inhalt, dass der Werklohn erst mit Fertigstellung fällig wird, trotz Einzug des Auftraggebers keine Fälligkeit eintritt, wenn zahlreiche Mängel vorhanden sind und gerügt werden.

Der Käufer ist nicht zur Zahlung des Werklohns verpflichtet, solange die Mängel nicht beseitigt sind. Daran ändert nichts, dass der Käufer vor Fertigstellung eingezogen ist. Folglich kann hieraus keine Abbedingung der individual-vertraglichen Fälligkeitsregelung abgeleitet werden. Auch ein längerer Zeitraum von drei Jahren nach Einzug des Käufers ändert an der Beurteilung nichts. Der Verkäufer kann die Fälligkeit jederzeit dadurch herbeiführen, dass er die Mängel beseitigt.

Praxistipp:

In vielen Bauverträgen wird die Fälligkeit des Werklohnanspruches auch von anderen (weiteren) Voraussetzungen abhängig gemacht, die weder nach den Bestimmungen des BGB noch der VOB/B gefordert werden. Werden solche Voraussetzungen formularmäßig oder in AGB des Auftraggebers festgelegt, sind sie an den Maßstäben der §§ 305 ff. BGB zu messen. Sie scheitern aber meistens an den §§ 308, 309 BGB. Unzulässig ist beispielsweise, wenn die Fälligkeit des Werklohns von der Vorlage des Bautagebuches oder der Vorlage von Mängelfreiheitsbescheinigungen abghängig gemacht wird.

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