Konkurrenzschutz im Mietrecht - ein Überblick

Konkurrenzschutz im Mietrecht – Ein Überblick

Auch wenn es im Volksmund heißt, dass Konkurrenz das Geschäft belebt, ist es für den Gewerbemieter regelmäßig genau umgekehrt: er empfindet Konkurrenz in der Regel als belastend. Einen gesetzlichen Konkurrenzschutz gibt es jedoch nicht. Der Gewerbevermieter von Gewerberäumen ist jedoch auch ohne das Bestehen vertraglicher Regelungen verpflichtet, den Gewerbemieter vor Konkurrenz im selben Gebäude, im gleichen Anwesen oder auf ihm gehörender Nachbargrundstücke zu schützen. Die Verpflichtung des Gewerbevermieters gilt sowohl für die eigene gewerbliche Tätigkeit als auch dazu, vom Gewerbemieter die Konkurrenz – und damit den Wettbewerb – fernzuhalten, indem er nicht an Mitwettbewerber vermietet. Grund dafür ist die bereits durch das Reichsgericht ausgesprochene Erwägung, dass das Unterlassen der Vermietung an Konkurrenzunternehmen in anderen Räumen des Anwesens oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Gewerbevermieters zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gegenüber dem Gewerbemieter gehört. Der Gewerbevermieter ist jedoch nicht gehalten, jeden vom Gewerbemieter fühlbaren oder gar unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Vielmehr ist nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalles einzuschätzen und abzuwägen, inwieweit nach den Grundsätzen von Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Belange der Vertragsparteien die Ausschaltung der Konkurrenz geboten ist. Abwägungskriterien sind beispielsweise zu welchem Vertragszweck die Räumlichkeiten zur Verfügung gestellt werden, der sachliche Umfang des Konkurrenzschutzes (Haupt- oder Nebenartikel), der örtliche Bereich und die zeitliche Begrenzung.

1. Vertragliche Vereinbarungen zum Konkurrenzschutz

In Hinblick auf die Schwierigkeiten bei der Abgrenzung von Konkurrenzschutz ist es daher angebracht, den so genannten vertragsimmanenten Konkurrenzschutz durch vertragliche Regelungen zu konkretisieren. Dem Gewerbevermieter stehen dafür verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Dem Gewerbevermieter steht es zum einen frei, den (möglichen) Konkurrenzschutz zunächst formularvertraglich auszuschließen. Diese Klausel könnte beispielsweise lauten: "Der Gewerbevermieter gewährt dem Gewerbemieter keinen Konkurrenz- oder Sortimentsschutz". Die Rechtsprechung hat einen solchen formularvertraglichen Ausschluss für zulässig erachtet, so dass der Gewerbemieter in diesem Fall mit konkurrierenden Betrieben in seiner Nachbarschaft leben muss. Allerdings soll dies nur dann gelten, wenn der Wettbewerber nicht ein völlig gleiches Warensortiment oder gleiche Dienstleistungen anbietet. Der Gewerbevermieter kann aber auch im Gegensatz zum generellen Ausschluss dem Gewerbemieter positiven Konkurrenzschutz gewähren. Danach verpflichtet sich der Gewerbevermieter beispielsweise durch eine Zusatzvereinbarung zum Gewerbemietvertrag, nicht an Konkurrenten des Gewerbemieters zuvermieten. Hinweis: Der Gewerbevermieter sollte in diesem Fall unbedingt dafür Sorge tragen, dass der von ihm gewährte Konkurrenzschutz nicht zu weit gefasst wird und er dadurch in der Vermietung der Räume erheblich eingeschränkt wäre. Daher sollte der Gewerbevermieter z.B. Konkurrenzschutz nur bezüglich bestimmter Sortimente gewähren. Um den Gewerbevermieter im Hinblick auf weitere Vermietungen mehr Freiheit bei der Auswahl seiner (potenziellen) Gewerbemieter zu gewähren, können auch dem Gewerbemieter gegenüber Wettbewerbsbeschränkungen auferlegt werden. Diese Beschränkungen können sich entweder aus dem Text des Vertragszwecks selbst ergeben oder aber es können – um spätere Schwierigkeiten zu vermeiden – Sortiments-, Produkt- oder Tätigkeitsabgrenzungen vereinbart werden. Enthält hingegen der Gewerbemietvertrag keine vorgenannten Regelungen – also weder einen Ausschluss noch einen (positiv) gewährten Konkurrenzschutz – so gilt der von der Rechtsprechung entwickelte vertragsimmanente Konkurrenzschutz.

2. Verletzung des Konkurrenzschutzes

Wird ein bestehender Konkurrenzschutz – sei er vertraglich vereinbart oder auf Grund der Vertragsimmanenz – durch zuwiderlaufende Vermietung verletzt, beeinträchtigt dies den Mietgebrauch und stellt nach überwiegender Auffassung einen Mangel des Mietgegenstandes dar. Der Gewerbemieter kann bei bestehender Verletzung des Konkurrenzschutzes die Verhinderung oder Beseitigung verlangen und bei drohendem Verstoß gegen die Konkurrenzschutzpflicht vorbeugend Unterlassungsklage erheben. Schließlich kann er unter Umständen das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, eine Minderung der Miete und – bei Vorliegen der Voraussetzungen – auch Schadensersatz verlangen. Der Gewerbevermieter muss in berechtigten Fällen gegebenenfalls das Mietverhältnis mit dem Konkurrenten beenden.

3. Relevante Konkurrenzbeziehungen

Konkurrenzbeziehungen wurden durch die Rechtsprechung beispielsweise in folgenden gewerblichen Bereichen bejaht (Hinweis: keine abschließende Aufzählung): - Imbissbude und Pizzeria - Café mit Konditorei und italienischer Eissalon - Tankstellen in der selben Straße - Speisewirtschaft und Spezialitätenrestaurant - Juwelierläden in Nachbarhäusern - Zweite Zahnarztpraxis in großstädtischem Geschäftshaus - Zeitarbeitsunternehmen und beispielsweise in folgenden Bereichen verneint (Hinweis: keine abschließende Aufzählung): - Supermarkt und Bäckerei - Reformhaus und Lebensmittelgeschäft - Textilwaren- und Hutgeschäft - Apotheke und Selbstbedienungsdrogerie

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