Minderung Mieter - Schadenersatz Vermieter gegen Verursacher / Nachbar

Das Recht zur Minderung setzt eine Beeinträchtigung des vertragsmäßigen Gebrauchs voraus. Hierbei ist es unerheblich, ob der Vermieter diese Beeinträchtigung zu vertreten hat. Auch Störungen durch Dritte, nicht am Vertragsverhältnis Beteiligter, können Minderungsansprüche des Mieters auslösen.

Für den Vermieter stellt sich die Frage, wie er diesen Problemen begegnet.

Im Wohnraummietverhältnis ist ein Minderungsausschluss generell unwirksam. Im Gewerberaummietverhältnis ist ein rechtlicher Minderungsausschluss für Beeinträchtigungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, grundsätzlich möglich. Im letzten Falle kann der Vermieter durch eine vorsorgende vertragliche Gestaltung das Problem von vornherein begrenzen.

Selbstverständlich besteht ein Minderungsrecht dann nicht, wenn bei Abschluss des Mietvertrages die drohende Störung erkennbar war, und der Mieter in Kenntnis dieses Umstandes das Mietverhältnis eingegangen ist.

So weit die Möglichkeiten des Vermieters im Innenverhältnis, sprich im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter.

Stellt sich die Frage, ob der Vermieter dann, wenn sein Mieter berechtigt Mietminderungen vornimmt, diese finanzielle Einbuße bei Dritten, insbesondere beim Schädiger erstattet verlangen kann.

Selbstverständlich kann der Vermieter immer dann Ersatz verlangen, wenn die Störung vorsätzlich erfolgte und vom Dritten verschuldet ist. Das ist aber nur dann der Fall, wenn die Störung nicht auf der Grundlage einer Genehmigung basiert. So stellt Baulärm dann keine vorsätzliche Störung dar, wenn die Bauarbeiten durch eine Baugenehmigung gedeckt sind.

Ein Ersatz kommt möglicherweise dann noch in Betracht, wenn der Nachbar in einer Art und Weise beeinträchtigt, die auf einer nicht mehr durch das normale Maß der Nutzung des Nachbargrundstücks gedeckten Handlung beruht.

Hierbei kommt es auf den Charakter des Gebietes an.

Außerdem halten Gerichte eine Minderungsquote von 5% für hinnehmbar, da sie dem typischen Risiko des Vermieters entspricht. Sofern also durch eine Beeinträchtigung von außen nur eine Minderung in Höhe von kleiner 5% erfolgt, hat dieses Risiko der Vermieter alleine zu tragen. Andere Gerichte wiederum prüfen ob nicht eine Enteignung, beziehungsweise ein enteignungsgleiche Situation, vorliegt.

In beiden Fällen ist es unerheblich, ob der Nachbar ein privater oder öffentlichrechtlicher Bauherr ist.

Zudem hat in beiden Fällen der geschädigte zu beweisen, wo die Ursache der Störung liegt, und wie sich diese ausgewählt hat.

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