Nebenkosten und Nebenkostenabrechnung – Hinweise für den Vermieter – 2. Die formellen Kriterien der Nebenkostenabrechnung

Fortsetzung des Beitrags: Nebenkosten und Nebenkostenabrechnung – Hinweise für den Vermieter – 1. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Grundsätzlich hat der Mieter einen Anspruch auf Erstellung einer Nebenkostenabrechnung gegen den Vermieter. Nur wenn kraft Eigentumserwerb ein neuer Vermieter in den Mietvertrag eintritt, ist der neue Vermieter nicht verpflichtet, die geforderten Nebenkostenvorschüsse für Abrechnungszeiträume vor Eigentumsübergang abzurechnen.

Form der Nerbenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung selbst ist bei preisfreiem Wohnraum formfrei. Da jedoch die Nebenkostenabrechnung nach den Vorgaben des BGH eine

• geordnete Zusammenstellung aller Nebenkostengruppen und Gesamtkosten,
• der Anteile der auf die einzelnen Mieter entfallenden Kosten,
• den Verteilungsschlüssel und die
• Vorauszahlungen des Mieters

enthalten muss, wird regelmäßig eine schriftliche Abrechnung zu verlangen sein.

Sofern sich aus der Nebenkostenabrechnung eine Nachforderung zu Gunsten des Vermieters ergibt, wird der Vermieter regelmäßig mit der Nebenkostenabrechnung eine Leistungsaufforderung an den Mieter verbinden, den fälligen Nebenkostensaldo auszugleichen. Auch diese sollte der Vermieter zweckmäßigerweise schriftlich vornehmen, damit in einem eventuell nachfolgenden Rechtsstreit die Voraussetzungen etwa eines Verzuges des Mieters dargelegt werden können.

Bei preisgebundenem Wohnraum muss die Nebenkostenabrechnung hingegen schriftlich sein. Hat der Vermieter seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, bedarf es seiner eigenhändigen Unterschrift auf der Urkunde allerdings nicht.

Nebenkostenabrechnungen können sich angesichts zahlreicher Einzelheiten über mehrere Seiten erstrecken und können zudem aus einem Hauptteil und verschiedenen Anlagen bestehen. Bei der Abrechnung ist dann der Grundsatz der Einheitlichkeit der Urkunde zu beachten. Nach der Rechtsprechung des BGH zur gesetzlichen Schriftform ist die erforderliche Einheit der Urkunde dann gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde entweder durch körperliche Verbindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht worden ist. Die Kenntlichmachung kann beispielsweise durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitliche grafische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen. Wichtig ist nur, dass sich die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt. Dies ist auch dann zu beachten, wenn die Abrechnung aus einem Hauptteil und Anlagen besteht. Die Anlagen müssen in der Haupturkunde so genau bezeichnet werden, dass eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist.

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