Projektentwicklung: Muss der Architekt das Realisierungsrisiko übernehmen?
Sachverhalt:
Ein Investor beauftragte einen Architekten mit Planungsleistungen für die Errichtung eines Gebäudekomplexes mit einem Multiplex-Kino und einem Kaufhaus. Die Parteien vereinbarten schriftlich, dass das Honorar nur ,,im Falle der Projektentwicklung`` geschuldet ist.
Auf den betreffenden Grundstück realisiert der Investor aber keine Bebauung mit einem Multiplex-Kino und einem Kaufhaus, sondern mit einem Lebensmittelmarkt und einer größeren Anzahl kleinerer Geschäfte, Büros und Praxen. Der Architekt stellt dem Investor für die erbrachten Planungsleistungen ein Betrag über 177.000 Euro in Rechnung.
Entscheidung:
Das Oberlandesgericht Hamburg (OLG Hamburg, Urteil vom 4.12.2003 – 10 U 6/03) verneint einen Honoraranspruch des Architekten. Vereinbart ein Architekt, dass das Honorar nur im Falle der Projektentwicklung geschuldet ist, so stellt dies eine aufschiebende Bedingung dar. Diese Bedingung tritt nur dann ein, wenn das Projekt in der Weise realisiert wird, wie es der Architekt geplant hat.
In vorliegenden Fall ist die Bedingung nicht eingetreten. Das Grundstück wurde zwar vom Auftraggeber bebaut, es wurde aber nicht die Bebauung realisiert, die der Architekt in seiner Planung vorgesehen hat. Das Gericht verneint die Gleichwertigkeit der ursprünglich vorgesehenen mit der tatsächlich durchgeführten Bebauung. Die zwischen den Parteien vereinbarte Bedingung ist daher nicht eingetreten.
Praxistipp:
Im Bereich der Projektentwicklung werden zunehmend Architekten tätig. Wird der Architekt mit der Planung nach konkreten Vorgaben des Bauherrn beauftragt, so steht ihm für seine Planungsleistungen ein Honoraranspruch zu. Übernimmt aber der Architekt gemeinsam mit dem Bauherrn die Entwicklung eines Bauobjekt und vereinbart er mit diesem, dass ein Honoraranspruch nur im Falle der tatsächlichen Realisierung entsteht, so trägt der Architekt das Realisierungsrisiko.
Der Architekt muss daher bedenken, dass er dann seine Planungsleistungen umsonst erbringt, wenn das Projekt - aus welchen Gründen auch immer - nicht realisiert wird. Dies trifft sogar auch dann zu, wenn der Bauherr später abweichend von den Planungen des Architekten eine andere Projektierung verwirklicht. Dies kann der Architekt dadurch vermeiden, wenn er vereinbart, dass sein Honoraranspruch in jedem Falle einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks durch den Bauherrn entsteht.
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Stand: Oktober 2005
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