Provisionsanspruch des Nachweismaklers bei befristetem Rücktrittsrecht - Entscheidung des BGH vom 23.11.2006

Provisionsanspruch des Nachweismaklers bei befristetem Rücktrittsrecht - Entscheidung des BGH vom 23.11.2006

Gegenstand eines Maklervertrages kann der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrages oder die Vermittlung eines solchen Hauptvertrages sein.

Bei dem so genannten Nachweismakler besteht die Tätigkeit darin, seinem Auftraggeber eine Mitteilung zu machen, die diesen in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit einem Interessenten zu treten. Die erste Voraussetzung für den Erhalt der Provision ist daher, dass der Makler einen Interessenten findet, der zum Abschluss eines Hauptvertrages bereit ist und er seinem Auftraggeber eine Mitteilung über Einzelheiten, wie Name und Anschrift des Interessenten macht. Allein die Erbringung des Nachweises, dass dem Auftraggeber/Eigentümer des Grundstücks nun ein potentieller Käufer zu Vertragsverhandlungen zur Verfügung steht, genügt jedoch nicht.

Weitere Voraussetzung für den Provisionsanspruch ist, dass zwischen dem Auftraggeber und dem Interessenten ein so genannter Hauptvertrag zustande kommt. Der Eigentümer und der potentielle Käufer müssen daher auch tatsächlich den Hauptvertrag (Fußnote) abschließen. Entscheidend ist bei diesem Hauptvertrag allein die Gültigkeit des Hauptvertrages. Soweit der Hauptvertrag wirksam ist, steht dem Makler der Provisionsanspruch zu.

Eine Anfechtung des Hauptvertrages etwa wegen Irrtums macht den Hauptvertrag von Anfang an unwirksam. Dieses Risiko des wirksamen Vertragsschlusses trägt daher der Makler. Die Risiken der späteren Vertragsdurchführung treffen jedoch den Auftraggeber. Sollte daher nachträglich der Vertrag rückgängig gemacht werden, etwa wegen Kündigung oder Rücktritt, dann muss der Eigentümer dennoch die vereinbarte Provision an den Makler bezahlen.

§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB sieht weiterhin vor, dass der Abschluss des Hauptvertrages „infolge“ des Nachweises zustande kommt. Zwischen dem Abschluss des Hauptvertrages und der Nachweistätigkeit muss daher ein sog. „ursächlicher Zusammenhang“ bestehen. Bei wertender Betrachtung muss sich der Vertragsabschluss als Verwirklichung der durch den Nachweis geschaffenen Gelegenheit darstellen. Die Nachweistätigkeit des Maklers muss dabei aber nicht allein oder hauptursächlich sein, es genügt, wenn sie mitursächlich geworden ist.

Nicht immer lassen sich jedoch alle 3 Voraussetzungen so eindeutig bejahen. Insbesondere bei der Voraussetzung der Ursächlichkeit liegen die Tücken oftmals im Detail.

In einer neuesten Entscheidung des BGH vom 23.11.2006 (Fußnote) hatte dieser über folgenden Sachverhalt zu entscheiden: Der Eigentümer beabsichtigte sein Grundstück zu verkaufen und beauftrage einen Makler. Der Makler erbrachte den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages und schlug einen Interessenten vor. Der Eigentümer schloss nach den Vertragsverhandlungen jedoch den Kaufvertrag nicht mit dem eigentlichen Interessenten, sondern mit einem anderen unabhängigen Dritten.

Im Vertrag zwischen dem Eigentümer und dem Dritten hat sich der Dritte ein so genanntes „befristetes Rücktrittsrecht“ vorbehalten. Bereits 2 Wochen nach dem Vertragsschluss wusste der Dritte, dass er von dem Kaufvertrag zurücktreten werde und informierte den ursprünglichen Interessenten, dass dieser das Grundstück nun doch noch kaufen könne. Nach 3 Wochen trat der Dritte dann wirklich vom Kaufvertrag zurück. Noch am gleichen Tag schloss der Eigentümer dann mit dem ursprünglich vom Makler vermittelten Interessenten einen neuen Kaufvertrag über das Grundstück.

Der BGH sprach dem Makler die Provision zu. Hätte sich der Eigentümer endgültig für einen anderen Interessenten entschieden und wäre später unter veränderten Umständen eine neue Verkaufsgelegenheit entstanden, bei der der Eigentümer den vom Makler nachgewiesenen Interessenten genutzt hätte, dann hätte der Makler die Provision nicht verlangen können. Hier war im Kaufvertrag jedoch ein zeitlich befristetes Rücktrittsrecht vereinbart. Bei dieser Konstellation bleibt der Kaufvertrag letztlich solange in der Schwebe, wie das Rücktrittsrecht noch ausgeübt werden kann. Bis zum Ablauf dieser Frist war das Grundstück noch nicht endgültig vom Markt und der Verkäufer war immer noch latent verkaufsbereit. Damit war die Nachweistätigkeit des Maklers immer noch ursächlich für den später abgeschlossenen Hauptvertrag. Dass der Interessent dann allein auf den Eigentümer zuging ist letztlich irrelevant, weil der Kontakt über den Makler zuerst hergestellt wurde und so seine Nachweistätigkeit zumindest mitursächlich war.

Wir beraten Sie gerne persönlich, telefonisch oder per Mail. Sie können uns Ihr Anliegen samt den relevanten Unterlagen gerne unverbindlich als PDF zumailen, zufaxen oder per Post zusenden. Wir schauen diese durch und setzen uns dann mit Ihnen in Verbindung, um Ihnen ein unverbindliches Angebot für ein Mandat zu unterbreiten. Ein Mandat kommt erst mit schriftlicher Mandatserteilung zustande.
Wir bitten um Ihr Verständnis: Wir können keine kostenlose Rechtsberatung erbringen.

Mehr Beiträge zum Thema finden Sie unter: