Sonderkündigungsrecht des Vermieters nach § 573a BGB - Auch bei dritter Wohnung?

Sonderkündigungsrecht des Vermieters nach § 573a BGB - Auch bei dritter Wohnung?

Nach § 573 BGB kann ein Vermieter ein Mietverhältnis, dass auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses kündigen. Ein solches berechtigtes Interesse kann beispielsweise bei einer schuldhaften Vertragsverletzung durch den Mieter oder bei Eigenbedarf des Vermieters bestehen.
Eine ordentliche Kündigung ohne berechtigtes Interesse des Vermieters ist unwirksam. Von dieser Regelung kann auch nicht vertraglich zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

Eine Ausnahme zum Erfordernis eines berechtigten Interesses bildet § 573a BGB. Demnach kann der Vermieter auch ohne berechtigtes Interesse kündigen, wenn er selbst in dem Gebäude wohnt, in dem sich auch die vermietete Wohnung befindet. Allerdings dürfen sich gemäß § 573a I BGB nicht mehr als zwei Wohnungen in dem Gebäude befinden.

Gegenstand einer jüngst ergangenen Entscheidung des BGH war, ob dieser Grenzwert von zwei Wohnungen überschritten wird, wenn noch Räume im Gebäude vorhanden sind, welche sich als Wohnung eignen.

Sachverhalt:
Beide Parteien bewohnten ein Haus mit insgesamt zwei Wohnungen. In diesem Haus befanden sich jedoch weitere Räume, die von der Vermieterin gewerblich genutzt wurden. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis unter Berufung auf § 573a BGB. Die Mieterin dagegen hielt die Kündigung für unwirksam, da § 573a BGB nicht anwendbar sei. Sie führte dazu an, dass zum einen von der Vermieterin zwei Zimmer an Auszubildende vermietet wurden und zum anderen habe es sich bei den jetzt gewerblich genutzten Räumen früher um eine Wohnung gehandelt.

Der BGH hat zugunsten der Vermieterin entschieden. In Bezug auf die an zwei Auszubildende vermieteten Zimmer führte der BGH aus, dass es sich dabei nicht um eine oder mehrere Wohnungen handeln würde, sondern lediglich um unselbständige Wohnräume. Solche würden bei der Berechnung der Anzahl der Wohnungen nicht berücksichtigt. Hinsichtlich der dritten, grundsätzlich als Wohnung geeigneten Räumlichkeiten, würde es nicht darauf ankommen, ob diese früher irgendwann einmal als Wohnung genutzt wurden. Es ist vielmehr entscheidend, dass die gewerbliche Nutzung bereits bei Abschluss des Mietverhältnisses bestand und noch besteht.

Praxistipp:
Die gewerbliche Nutzung kann nur dann zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden, wenn diese gewerbliche Nutzung bereits zu Beginn Mietverhältnisses bestand und (!) auch immer noch besteht. So kann kein Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB angenommen werden, wenn die gewerbliche Nutzung erst nach Abschluss des Mietverhältnisses aufgenommen wurde oder sie in der Zwischenzeit wieder beendet ist. Zudem ist zu beachten, dass weitere Räume die als Wohnung zu qualifizieren sind auch im Sinne des § 573a anzurechnen sind, selbst wenn sie ungenutzt sind und leerstehen.

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