Teilabnahme in Architektenverträgen

Fall: Ein Architekt ist mit sog. Vollarchitektur (Leistungsphasen 1-9 gem. § 15 HOAI) beauftragt. Nach 8 Jahren stellen sich Mängel am hergestellten Gebäude heraus. Der Architekt hätte die Entstehung des Mangels bei ordnungsgemäßer Bauüberwachung verhindern können.

Problem: Die Gewährleistungsansprüche gegen den Bauunternehmer sind bereits verjährt. Die Verjährung der Gewährleistungsansprüche gegen den vollumfänglich beauftragten Architekten beginnt jedoch frühestens mit Ablauf der Gewährleistungsfrist gegen den Bauunternehmer, weil der Architekt Überprüfung möglicher Gewährleistungsansprüche des Bauherrn vor Ablauf ihrer Verjährung schuldet.

Damit endet die Verjährung des Gewährleistungsanspruches gegen den Architekten in der Regel erst 10 Jahre nach Abnahme gegenüber dem Bauunternehmen.

Lösung: Der Architekt sollte mit dem Bauherrn eine Teilabnahme nach Leistungsphase 8 vereinbaren und eine förmliche Teilabnahme nach Fertigstellung des gebäudes durch. Die Verjährung der Gewährleistungsansprüche aus fehlerhafter Bauüberwachung endet somit 5 Jahre früher als im Regelfall.

Frage: kann eine solche Vereinbarung auch von vornherein im Architektenvertrag vereinbart werde?

Antwort: Ja, dies ist möglich. Der BGH hat ausdrücklich betont, dass eine Teilabnahme nach Phase 8 des § 15 HOAI formularmäßig vereinbart werden kann (VII ZR 161/00). Eine solche Klausel verstößt auch nicht gegen ABG-Recht, da eine Teilabnahme im Werkvertragsrecht in § 641 I 2 BGB ja gerade vorgesehen ist und keine Verkürzung gesetzlicher Gewährleistungsfristen eintritt.

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