Ursachenzusammenhang zwischen Nachweis und Abschluss des Hauptvertrages
Sind zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des Hauptvertrages ein Jahr (oder mehr) vergangen, besteht nicht ohne weiteres ein Ursachenzusammenhang. In einer neuesten Entscheidung des BGH hat der Makler die Ursächlichkeit seiner Nachweistätigkeit für den Abschluss eines Haupt-vertrages (hier: Gewerbemietvertrag) als Voraussetzung für seinen Maklerprovisionsanspruch konkret nachzuweisen, wenn zwischen der Nachweistätigkeit und dem Abschluss des Hauptvertrages mehr als 12 Monate (hier: 19 Monate) vergangen sind. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Gewerbemieterin wollte ca. 1.000 m² Bürofläche anmieten. Sie wandte sich deswegen an den Makler, der ihr am selben Tag Kurzexposés von Mietobjekten übersandte. Die Gewerbemieterin hatte Interesse an einem angebotenen Objekt, hielt sie aber für zu teuer. Zu einer Besichtigung der Räume unter Vermittlung des Maklers kam es nicht. Nach über einem Jahr beauftragte die Gewerbemieterin einen anderen Makler, woraufhin sie nach insgesamt 19 Monaten - ohne Beteiligung des klagenden Maklers - Büroräume in einem der vom klagenden Makler angebotenen Objekten mietete. Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass der Vertragsschluss nicht in angemessenem Zeitabstand auf die Nachweistätigkeit des Maklers erfolgte und sich deshalb kein Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst ergibt. Als ein "angemessener Zeitabstand", der eine solche Schlussfolgerung rechtfertigte, sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bisher bis zu einem halben Jahr angesehen worden. Ist jedoch zwischen der Nachweistätigkeit des Maklers und dem Vertragsabschluss ein Jahr oder mehr vergangen, streitet nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluss auf den Ursachenzusammenhang für den Makler (BGH III ZR 379/04). Fazit: Im Ergebnis festzuhalten, dass in solchen Fällen keine Kausalitätsvermutung zwischen Nachweistätigkeit und Vertrags-abschluss als Voraussetzung für den Provisionsanspruch des Maklers besteht, und es bei der (gewöhnlichen) Darlegungs- und Beweislast des Maklers für den Kausalzusammenhang zwischen Nachweis und Vertragsschluss bleibt.
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Stand: 09/2006
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Rechtsanwalt Harald Brennecke ist seit vielen Jahren vertieft im Vertriebsrecht tätig, wozu auch das Maklerrecht zählt. Rechtsanwalt Brennecke gestaltet Maklerverträge für Immobilienmakler und Handelsmakler als AGB oder Individualvertrag, als einfachen Maklervertrag, Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrag, als Nachweis oder als Vermittlungsgeschäft. So gestaltete er beispielsweise Handelsmaklerverträge für die Vermittlung von Ölgeschäften im Bereich von mehreren hundert Millionen Dollar.
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Harald Brennecke ist Dozent für Maklerrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
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- Handelsmakler in Recht und Praxis
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