Was ist mein Land wert? Grundlagen zur Bewertung von Acker- und Grünlandflächen

Einleitung:

Jeder Wertermittler von Grundstücken ist auf die Fleißarbeit der Gutachterausschüsse vor Ort angewiesen. Diese weisen alle zwei Jahre Bodenrichtwerte bezüglich ausgewerteter Kaufpreissammlungen aus. Es gibt Gemeinden, die in den Bodenrichtwerten ebenso wie in den Kaufpreissammlungen, keine Unterscheidung zwischen Acker- und Grünlandflächen vornehmen. In diesen Fällen lautet die Formulierung zumeist "Landwirtschaftsfläche" und es kann vorkommen, das der oberste Kaufpreis der Kaufpreissammlung ein 25- Faches des Niedrigsten ist. Gemäß Bodenrichtwertrichtlinie (kurz: BRW- RL) sollten von den Gutachterausschüssen neben den einzelnen Bodenrichtwerten jeweils Bodenrichtwertgrundstücke als Bezugsgrößen für zu bewertende Grundstücke dargelegt werden, was insbesondere bezüglich Landwirtschaftsflächen nach den bisherigen Erfahrungen des Autors nicht gemacht wird. Im Folgenden wird der Autor darlegen, wie wichtig sorgfältig aufbereitete Kaufpreissammlungen und die Ausweisung eines Bodenrichtwertgrundstück in Bezug auf die Bewertung von Acker- und Grünlandflächen sind.

Allgemeines: Das verbindliche Regelwerk zur Bewertung von Grundstücken ist die Immobilienwertermittlungsverordnung; kurz: ImmoWertV. In diesem Regelwerk ist die Vorgehensweise und die Datengrundlage mit Bezug auf andere Regelwerke wie das Baugesetzbuch, kurz: BauGB, das Bewertungsgesetz, kurz: BewG oder die Wertermittlungsrichtlinie, kurz: WERT R für einen öffentlich bestellten Sachverständigen verbindlich dargelegt. Mit Auftragseingang und der unterzeichneten Bevollmächtigung (bei einer Gerichtsbeauftragung wird diese Beschluss genannt) macht sich der Sachverständige üblicher Weise mit den Gegebenheiten vor Ort in so weit vertraut, dass er zumeist mittels Checkliste Kontakt mit dem vor Ort ansässigen Gutachterausschuss, dem Bauamt, dem Landwirtschaftsamt, dem Amt für Natur- und Wasserschutz (oder kurz: Altlastenkataster), dem Grundbuchamt und dem Vermessungsamt aufnimmt. Diese in Bezug auf seine Aufgabenstellung wesentlichen "Erfüllungsgehilfen" liefern das "Baumaterial" für sein Gutachten.

Allgemein: Ein Gebäude ist immer nur so tragfähig wie seine Bausubstanz im Einzelnen und der Haftverbund innerhalb der Baustoffe.

Von den Dienststellen werden vom Wertermittler jeweils erbeten:

Gutachterausschuss und Bauamt der Gemeinde: Kaufpreissammlungen, Bodenrichtwerte, Bodenrichtwertgrundstücke, Übersichtsflurkarten und alle im Hinblick auf §6,9, 10,11 und 15 ImmoWertV wertungsrelevanten Informationen wie Flächennutzungsplan (FNP), Acker- oder Grünlandzahlen, Ausweisung von Naturschutz-, Wasserschutz oder Landschaftsschutzgebieten oder vergleichbar.

Landwirtschaftsamt: Auskünfte über erteilte Zuschüsse/Beihilfen bezüglich der zu bewertenden Flächen.

Altlastenkataster: Auskunft über ggfs. vorhandene Altlastenverdachtsflächen. Grundbuchamt: Grundbuch und sämtliche Notarverträge bezüglich aller in Abt. II eingetragenen Lasten- und Beschränkungen.

Vermessungsamt: Alle Liegenschaftskarten und Liegenschaftsbücher, die bezüglich der Gutachtenerstellung erforderlich sind.

Hauptteil:

Das bezüglich der Bewertung von landwirtschaftlichen Grundstücken an zu wendende Verfahren ist das Vergleichswertverfahren; dazu §15 ImmoWertV. Das bedeutet, das die zu bewertenden Grundstücke mit Hilfe von Vergleichspreisen bewertet werden, wobei zwei Kriterien wichtig sind: Die Anzahl der Kaufpreise soll in ausreichender Zahl vorhanden sein und die Grundstücksmerkmale sollen hinreichend übereinstimmen. Grundstücksmerkmale sind: Bonität, Entfernung zum Ortsrand, Zuschnitt, Größe, Ausformung, Topographie, Zuwegung, Klassifizierung, Lasten und Beschränkungen und Beihilfefähigkeit. Die Bonität wird mittels der Liegenschaftsbücher ermittelt. Sie gibt Auskunft wie ertragreich ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück seitens der vor Ort vorhandenen Boden- und Wassereinflüsse ist. Je größer die Entfernung zum Ortsrand, umso mehr Energie muss aufgewandt werden, um dass Grundstück erreichen zu können. Der Zuschnitt gibt Auskunft über die maschinell wirtschaftliche Nutzbarkeit. Je größer ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück ist, um so effektiver kann es bei gleichem Zuschnitt, Topographie und Ausformung maschinell bewirtschaftet werden. Wenn ein Flurstück von einem Graben durchzogen ist oder von einem Feldweg durchschnitten wird, dann wirken diese sich wertmindernd aus, weil die Produktivität jeweils in Folge des Hindernisses reduziert wird. Je größer die Hanglage einer Landwirtschaftsfläche ist, umso weniger wirtschaftlich ist ihre maschinelle Nutzung. Ist ein Feld lediglich über Nachbarfelder zu erreichen, dann ist dies wertmindernd gegenüber einer asphaltierten Gemeindezuwegung. Besteht eine landwirtschaftliche Fläche aus nicht landwirtschaftlich nutzbaren Gräben, dann sind diese Flächen mit einem Abschlag auf Grund nicht vorhandener oder verminderter Ertragsfähigkeit der Bodenklassifizierung zu bewerten. Bei Lasten und Beschränkungen ist zu unterscheiden zwischen öffentlichen Lasten wie der Ausweisung eines Naturschutzgebietes mit den in diesem Zusammenhang bestehenden Auflagen an die Grundstückseigentümer, gegebenenfalls vorhandenen Altlasten, die in dem Altlastenkataster des Landkreises dokumentiert oder als Altlastenverdachtsfall angemeldet sind und privatrechtlichen Lasten und Beschränkungen, die in Eintragungen in den Grundbüchern dokumentiert sind. Bezüglich der Beihilfefähigkeit gibt folgender Link Hinweise: http://lw.landwirtschaft-bw.de/pb/MLR.Foerderung,Lde/Startseite/Foerderwegweiser/Betriebspraemie

Nachdem die Lage der zu bewertenden Grundstücke mit Hilfe von geeigneten Lageplänen und ggfs. mit GPS- Koordinaten bestimmt ist, werden die Liegenschaftsbücher ausgewertet, um die Bonität und die Klassifizierung der zu bewertenden Grundstücke fest zu stellen. Danach wird eine Auswahl aus der Kaufpreissammlung (Wenn die des zuständigen Gutachterausschusses nicht aussagekräftig ist, werden die Kaufpreissammlungen benachbarter Gutachterausschüsse angefragt) vorgenommen, um daraus das Vergleichsgrundstück für die zu bewertende Acker- oder Grünlandfläche zu definieren.

Hier Beispielhaft ein Auszug aus einer Kaufpreissammlung:

Nun wird die Bonität der aus der Kaufpreissammlung ausgewählten Grundstücke bestimmt. Dazu sind die Liegenschaftsbücher beim zuständigen Vermessungsamt ein zu sehen.

Beispielhafte Darstellung eines Liegenschaftsbuchs mittels dessen die Bonität des Bodens hier: Ackerland ermittelt wird. (Grundlage: Bodenschätzungsgesetz)

Alle Vergleichsgrundstücke werden ebenso wie die Bewertungsgrundstücke vor Ort in Augenschein genommen und bezüglich Ihrer Grundstücksmerkmale und dem jeweiligen Kaufpreis im Gutachten dargestellt. Die diesbezüglich darzustellende Tabelle hat beispielhaft folgende Gestalt:

Alle in Augenschein genommenen Vergleichsgrundstücke sind Beihilfefähig. Alle Grundstücke sind nicht eingezäunt.

Als nächstes werden sachverständig Vergleichsgrundstücke ausgesondert, die nach der In - Augenscheinnahme nicht als Vergleichsgrundstücke dienen können. Danach beginnt die mathematische Auswertung der übrig gebliebenen Grundstücke mit Ihren Daten. Zur mathematischen Bestimmung von Vergleichsgrundstücksgröße und Vergleichspreis werden üblicher Weise das arithmetische Mittel, die Standardabweichung und der Variationskoeffizient, gewogenes arithmetisches Mittel, ggfs. Median, Modalwert und statistischer Vertrauensbereich bestimmt; dazu Fachliteratur (7).

Im Folgenden wird das aus der Kaufpreissammlung ermittelte Vergleichsgrundstück dargestellt und teilweise bewertet.

** EMZ= Ertragsmesszahl; ***BP = Bonitätspunkte

Die Entstehungsart ist Alluvium, nacheiszeitliches Lockersediment aus Abschwemmmassen und Ablagerungen von Fließgewässern.

Die Bonität im Bereich von 50 weist auf einen durchschnittlich ertragfähigen, natürlichen Boden hin.

Diese Daten werden mit den Angaben des/der Gutachterausschusses/ Gutachterausschüsse bezüglich Bodenrichtwert und dem Bodenrichtwertgrundstück abgeglichen. Hierbei ist noch einmal fest zu stellen, das dem Autor noch nie ein Bodenrichtwertgrundstück seitens eines Gutachterausschusses zur Verfügung gestellt wurde.

Aus allen gesammelten Informationen wird nun das Richtwertgrundstück = Bodenrichtwertgrundstück bezüglich des Gutachtenauftrags mit dem zugehörigen Vergleichspreis sachverständig in Bezug auf die Grundstücksmerkmale: Bonität, Entfernung zum Ortsrand, Zuschnitt, Größe, Ausformung, Topographie, Zuwegung, Klassifizierung, Lasten und Beschränkungen, Beihilfefähigkeit und Preis/ m² definiert.

Nun ist es möglich Zu-/Abschläge der einzelnen Bewertungsgrundstücke im Bezug zum Richtwertgrundstück vor zu nehmen. Die Bewertungsgrundstücke wurden ebenso wie die ausgewählten Grundstücke der Kaufpreissammlung in Augenschein genommen und die Grundstücksmerkmale vergleichbar der obigen Tabelle beschreibend dargelegt.

Im Folgenden ein Beispiel bezüglich der Darstellung von begründeten Zu-/ Abschlägen eines Bewertungsgrundstücks gegenüber dem Richtwertgrundstück.

Zu-/ Abschläge Grundstück Flurstück Beispiel (6.000 m²) gegenüber dem Richtwertgrundstück

Anschließend werden alle Bewertungsgrundstücke in einer Übersicht dargestellt und der Verkehrswert jedes einzelnen Grundstücks Flurstücks und die Summe der einzelnen Verkehrswerte ausgewiesen.

Übersicht:

Schlusswort:

Im Jahr 2013 wurden in Baden Württemberg 1.422.500 ha. landwirtschaftliche Flächen von 42.400 Betrieben bewirtschaftet. In 34 Jahren (seit 1979) ist die Anzahl der Landwirtschaftsbetriebe um 2/3 zurückgegangen (Quelle: Statistisches Landesamt Baden- Württemberg). Der landwirtschaftlich bewirtschaftete Flächenanteil ist in dieser Zeit lediglich um 5% geschrumpft. Das bedeutet, dass immer weniger Landwirtschaftsbetriebe immer mehr Flächen bewirtschaften. Dabei sind insbesondere für Haupterwerbslandwirte bezüglich der Bewirtschaftung Ihrer Flächen die Merkmale: Entfernung zum Hof, Zuwegung, Zuschnitt und Ausformung sehr wichtig, um möglichst kostensparend mit dem Boden wirtschaften zu können.

Die Verkehrswertermittlung von landwirtschaftlichen Flächen ist entsprechend des Regelwerks durch zu führen. Eine Bodenwertdifferenz von 20 Cent/ m² bei vom Autor geschätzt durchschnittlichen 50 Hektar Eigenland eines Landwirts im Haupterwerb in den alten Bundesländern entspricht in der Summe dem Wert eines Kleinwagens. In den neuen Bundesländern kann mit der gleichen Bodenwertdifferenz ein Wagen der Kompaktklasse bei vom Autor geschätzt durchschnittlichen 100 Hektar Eigenland eines Haupterwerbslandwirts bar bezahlt werden.

Autor:

Jens-Peter Paulsen, Dipl. Ing. (FH), Mitinhaber eines landwirtschaftlichen Betriebs, Schiedsgutachter, vom RP Freiburg öbuv. Sachverständiger für das Sachgebiet Landwirtschaftliche Baubewertung und -Schätzung und Inhaber des Sachverständigenbüros bezüglich der Bewertung von Grundstücken und deren Bebauung Jens- Peter Paulsen und Kollegen*.

Telefon: 07744/929192

Home: www.jenspaulsen-weizen.de

*Alle Sachverständigen sind öffentlich bestellt und vereidigt.

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