Der Mietpool – Einführung Teil 3
Der Mietpool – Einführung Teil 3
(Fortsetzung des Beitrags: Der Mietpool – Einführung Teil 2)4. Risiken und Nachteile eines Mietpool
Gerade im Bereich der sogenannten Kapitalanlagenmodelle sind diverse Negativbeispiele im Bezug auf den Mietpool aufgetreten. Wie bereits erwähnt, machen viele Banken die Finanzierung von Wohnungseigentum vom Beitritt zu einem Mietpool abhängig. Das wird im Darlehnsvertrag festgelegt, wodurch der Erwerber gezwungen wird einem Mietpool beizutreten.
Wird also über den Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage und Steuersparmodell nachgedacht, sollten die Rahmenbedingungen und insbesondere die Rentabilität eines Mietpool genau beachtet werden. Es tritt immer wieder auf, dass den Interessenten in den Musterberechnungen zur Finanzierung überzogene Mieteinnahmen vorgespiegelt werden, weil Mietpool- und Verwaltergebühren, Leerstandrisiko und damit verbundene Mietausfälle nicht berücksichtigt sind. Zudem kann es sein, dass der Mietpool konstant überhöhte Gewinne ausschüttet und so den Anlegern einen falschen Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit des Vorhabens vermittelt. Somit läuft der Erwerber der Eigentumswohnung Gefahr, mit der ganzen Finanzierung des Kaufes zu scheitern.
In den Fällen, in denen die finanzierende Bank den Beitritt zum Mietpool verlangt, hat der BGH (Urteil vom 18. März 2008 - XI ZR 246/06) die Rechte der Käufer gestärkt, wonach „ bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen (…) die finanzierende Bank, die den Beitritt des Darlehensnehmers zu einem für das Erwerbsobjekt bestehenden Mietpool zur Voraussetzung der Darlehensauszahlung gemacht hat, Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools treffen.“
Mit spezifischen Risiken ist diese Gemeinschaft beispielsweise behaftet, wenn der Mietpool bereits zum Zeitpunkt des Beitritts des Erwerbers überschuldet war, der Kreditgeber dem Mietpool bereits ein Darlehen gewährt hatte oder wenn die Ausschüttungen bei Beitritt des Verbrauchers vorsätzlich überhöht waren und keine realen Einnahmen zur Grundlage hatten. Allerdings trifft die Bank nur eine Schadenersatzpflicht wegen vorvertraglicher Pflichtverletzung, ein Rücktrittsrecht des Verbrauchers wird hingegen nicht begründet.
Als weiterer Nachteil kommt hinzu, dass durch die Fremdverwaltung durch einen Mietpoolverwalter weitere Kosten anfallen, die vom Gewinn abgehen. Auch kann die Rendite je m² wesentlich geringer ausfallen, als die bei einer Einzelvermietung der eigenen Eigentumswohnung, wenn eine hohe Leerstandsrate in den Objekten des Mietpool besteht.
5. Fazit
Der Beitritt zu einem Mietpool stellt eine sinnvolle Erwägung dar, wenn die Mieteinnahmen eine Säule für die Finanzierung einer als Kapitalanlage gedachten Eigentumswohnung darstellen. Im Ergebnis kann hierbei der erzielte Gewinn zwar geringer ausfallen als die eigentlichen Mieteinnahmen, jedoch wird andererseits die Bedingung des Finanzierungskredites annähernd sicher gestellt werden.
Natürlich sollte in allen Fällen, nicht nur in denen, in denen die Gewinne zur Finanzierung benötigt werden, die Rentabilität und Seriosität des Mietpool sehr genau geprüft werden. Die Einschätzung und der Rat eines Fachmanns ist in solchen Fällen unerlässlich.
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Stand: 11/2008
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