Kreditsicherheiten – Teil 35 – Zustandekommen der Sicherungsgrundschuld
Herausgeber / Autor(-en):
Carola Ritterbach
Rechtsanwältin
Daria Lehmann
wissenschaftliche Mitarbeiterin
9. Sicherungsgrundschuld
Soll der Bau einer Immobilie oder ein anderes Vorhaben finanziert werden, wird häufig als Kreditsicherung eine Grundschuld gewählt. Durch eine Sicherungsgrundschuld (§ 1191 BGB) wird dem Sicherungsnehmer das Recht gewährt, sich bei Fälligkeit der zu besichernden Forderung durch Zwangsvollstreckung in das sichernde Grundstück zu befriedigen.
Eine Grundschuld kann auch ohne Sicherungszweck bestellt werden. Dann spricht man von einer sog. Eigentümergrundschuld (§ 1196 I BGB). Sollte zu einem anderen Zeitpunkt Finanzierungsbedarf bestehen kann die Eigentümergrundschuld auf den Kreditgeber übertragen werden. Durch die Übertragung wandelt sich die Eigentümergrundschuld in eine Fremdgrundschuld um. Die Rangstelle im Grundbuch bleibt bestehen.
Ferner kann eine isolierte Grundschuld bestellt werden. Ähnlich wie bei der Eigentümergrundschuld dient diese nicht als Sicherungsmittel einer bestimmten Forderung, sondern vielmehr als „Platzhalter“ in der Rangliste um spätere Finanzierungsvorhaben schneller zu ermöglichen. Eine isolierte Grundschuld findet häufig Anwendung wenn der Eigentümer der Grundschuld beabsichtigt Verbindlichkeiten von bspw. nahen Angehörigen abzusichern. Im Gegensatz zur Eigentümergrundschuld, wird die isolierte Grundschuld vom Eigentümer des Grundstücks für einen anderen bestellt, ohne dass dieser gegen den Eigentümer eine Forderung hat.
9.1. Einführung
Bei einer Grundschuld handelt es sich um einen Vertrag zwischen dem Gläubiger und dem Eigentümer des belasteten Grundstücks mit dem Ziel der Sicherung der Gläubigerforderung. Die Sicherungsgrundschuld ist der Sicherungsübereignung sehr verwandt. Das Grundstück fungiert dabei als Sicherungsgegenstand.
Denkbar sind zwei Fallkonstellationen.
Die Zwei-Personen-Konstellation beschreibt ein Vertragsverhältnis zwischen Eigentümer (gleichzeitig Schuldner) mit dem Gläubiger.
Bei dem Drei-Personen-Verhältnis wird bestellt der Eigentümer des Grundstücks die Grundschuld zu Gunsten des Gläubigers eines Dritten.
Beispiel
Die G-Bank gewährt Herrn Essen ein Darlehen zur Renovierung seines Hauses. Als Sicherung lässt er auf dem Grundstück eine Grundschuld für die G-Bank eintragen.
Die G-Bank ist durch die Bestellung der Grundschuld keine Eigentümerin geworden, hat aber das Recht zur Verwertung der Grundschuld, wenn der Sicherungsfall eingetreten ist, d.h. Herr Esser die Raten des Darlehens nicht mehr bedienen kann. Die G-Bank kann dann die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben.
9.2. Zustandekommen
Die Bestellung der Grundschuld erfolgt in zwei Schritten. Zunächst ist eine Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Grundschuldgläubiger erforderlich. Weiterhin bedarf es der Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch.
In das Grundbuch wird die Höhe der Grundschuld zzgl. Grundschuldzinsen eingetragen, aber nicht die zu besichernde Forderung selbst, da das Zustandekommen der Sicherungsgrundschuld nicht das Bestehen einer Forderung voraussetzt.
9.2.1. Einigung
Die Einigung über die Grundschuld ist ein dinglicher Vertrag.
Beispiel
Die Gladbach-Bank gewährt Herrn Schneider ein Darlehen. Als Sicherheit bestellt Herr Esser auf seinem Grundstück eine Grundschuld zugunsten der Gladbach-Bank. Folglich ergeben sich 3 Schuldverhältnisse:
1) Darlehensvertrag zwischen Herrn Schneider und der Gladbach-Bank gem. § 488 BGB
2) Sicherungsgrundschuld durch Bestellung der Grundschuld durch Herrn Esser an seinem Grundstück zugunsten der Gladbach-Bank gem. §§ 1193, 873 BGB
3) Sicherungsvertrag zwischen Herrn Esser und der Gladbach-Bank über die Bestellung dieser Grundschuld gem. § 311, 241 BGB
9.2.2. Eintragung
Durch die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch werden die an einem Grundstück bestehenden dinglichen Rechtsverhältnisse öffentlich gemacht. Schuldrechtliche Vertragsverhältnisse (Miete, Kaufvertrag u.ä.) sind nicht Gegenstand der Eintragung. Die Eintragung ins Grundbuch muss mit der Einigung zwischen den Parteien deckungsgleich sein.
Das Grundbuch dokumentiert neben dem Grundstück als Sachobjekt, über den Grundstückseigentümer, den Gläubiger, den Zins und die Zahlungsbedingungen bezüglich der Grundschuld. Eintragungsfähig sind sowohl natürliche als auch juristische Personen.
Bei der Eintragung sind die Besonderheiten zwischen der Brief- und Buchgrundschuld zu beachten.
9.2.3. Verfügungsbefugnis des Bestellers
Neben der Einigung und Eintragung ist für die Bestellung der Grundschuld die Berechtigung des Bestellers erforderlich. Der Besteller muss Eigentümer des zu belastenden Grundstücks sein.
Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Kreditsicherheiten“ von Carola Ritterbach, Rechtsanwältin, spezialisiert auf Bank- und Kapitalmarktrecht, und Daria Lehmann, wissenschaftliche Mitarbeiterin, mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2015, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-27.
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Carola Ritterbach
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Stand: Januar 2015
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Rechtsanwältin Carola Ritterbach arbeitet seit vielen Jahren im Bereich des Bankrechts. Sie ist Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht. Sie unterstützt Verbraucher und Unternehmer in jeglichen Bereichen, in denen Schwierigkeiten mit ihren Banken aufgetreten sind oder drohen aufzutreten.
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Rechtsanwältin Carola Ritterbach hat im Bankrecht veröffentlicht:
- Die Beraterhaftung im Kapitalmarktrecht, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-30-4
- Kreditsicherheiten, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-27
- Kreditzinsen und Vorfälligkeitsentschädigung - Gewinn- und Schadensberechnung der Banken, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-45-8
- Bankvertragsrecht, 2014, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-32-8
- Kreditvertragsrecht, 2014, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-35-9
- Leasingrecht – Einführung in das Recht des Leasings, ISBN 978-3-939384-25-0, 2014, Verlag Mittelstand und Recht
Rechtsanwältin Ritterbach ist Dozentin für Bank- und Kapitalmarktrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie sowie Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bank- und Kapitalmarktrecht im Deutschen Anwaltsverein.
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