Kreditsicherheiten – Teil 36 – Notarielle Beurkundung; Sicherungsvertrag

9.2.4. notarielle Beurkundung

Die Bestellung einer Grundschuld muss notariell beurkundet werden.

9.2.4.1. Grundschuldkapital, Zinsen, Nebenleistungen

Das Grundschuldkapital ist diejenige Summe, in deren Höhe der Gläubiger die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben kann.

Weiterhin kann die Sicherungsgrundschuld zur Erhöhung der Sicherung mit einem Zinssatz ausgestattet werden. In der Regel sind die dinglichen Grundschuldzinsen höher als die Darlehenszinsen.[1]

Neben dem Grundschuldkapital und Zinsen können Nebenleistungen zum Gegenstand der Grundschuld gemacht werden. Die Angabe erfolgt meist in einem Prozentsatz.

9.2.4.2. Fälligkeit der Grundschuld

Grundsätzlich wird das Kapital der Grundschuld erst nach vorheriger Kündigung fällig. Das heißt, dass der Sicherungsnehmer die Grundschuld erst kündigen muss, ehe er sich aus dem besichernden Grundstück befriedigen kann.

Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate.

Beispiel

Herr Schmitt hat der G-Bank zur Besicherung einer Forderung aus einem Darlehensvertrag eine Grundschuld in Höhe von 20.000 Euro an seinem Grundstück bestellt.

Weil die Bank aus der Grundschuld vorgehen will, entschließt sie sich am 01.01.2015, die Grundschuld zu kündigen. Da die Kündigungsfrist 6 Monate beträgt, kann die Kündigung frühestens zum 01.07.2015 erfolgen. Erst dann kann die Bank aus der Grundschuld vorgehen.

Hiervon abweichende Bestimmungen können nur dann getroffen werden, wenn es nicht um eine Sicherung von Geldforderungen geht. Bei einer Sicherung von Geldforderungen ist die 6-monatige Kündigungsfrist zwingend.

Beispiel

Herr Esser bestellt der B-Bank zur Besicherung eines Darlehensvertrages an seinem Grundstück eine Grundschuld. Die Bank und Herr Esser vereinbaren die Möglichkeit einer sofortigen und fristlosen Kündigung der Grundschuld.

Diese Vereinbarung ist unwirksam: Mit der Grundschuld wird eine Geldforderung besichert, sodass nicht von der 6-monatigen Kündigungsfrist abgewichen werden darf. Es gilt daher weiterhin die 6-monatige Kündigungsfrist. Eine sofortige, fristlose Kündigung ist nicht möglich.

9.2.4.3. sofortige Zwangsvollstreckung

Es ist üblich, dass der Eigentümer sich der sofortigen Zwangsvollstreckung des Grundstücks unterwirft. Der Sicherungsnehmer muss dann nicht zuerst ein Gerichtsverfahren anstrengen, um einen vollstreckbaren Titel zu erlangen, sondern kann direkt aus der Unterwerfungserklärung in der Grundschuldbestellungsurkunde gegen den Grundstückseigentümer vorgehen, wenn er diese gekündigt hat. Die Unterwerfungserklärung bedarf der Eintragung in das Grundbuch, wenn die Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen (also auch einen späteren) Eigentümer zulässig sein soll und nicht nur gegen den aktuellen Eigentümer, § 800 ZPO. Fehlt es an einer Erklärung des Grundstückseigentümers, dass er sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft, und verweigert der Eigentümer die Verwertung der Grundschuld, muss der Sicherungsnehmer zunächst einen Vollstreckungstitel erwirken, also durch Urteil feststellen lassen, dass der Eigentümer des Grundstücks zur Duldung der Zwangsvollstreckung verpflichtet ist.

9.2.4.4. persönliche Haftung

Neben der Grundschuldbestellung wird üblicherweise, wenn Forderungsschuldner und Sicherungsgeber personengleich sind, ein abstraktes Schuldanerkenntnis als weitere Sicherheit vereinbart. Mit diesem abstrakten Schuldanerkenntnis wird die Haftung des Schuldners auf sein gesamtes privates Vermögen erweitert. Die Haftung ist damit nicht nur auf das Grundstück beschränkt.

Im Verwertungsfalle kann der Gläubiger nicht nur die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben, sondern auch in das weitere Vermögen des Schuldners und bspw. eine Lohnpfändung betreiben.

Der Grund der zusätzlichen Besicherung liegt in der schnelleren Erlangung von liquiden Mitteln.

Daneben sichert sie den Gläubiger in der Regel für den Fall ab, dass die Grundschuld mangels Eintragung nicht entstanden ist, sofern dies entsprechend vereinbart wurde. Der Gläubiger kann dann immer noch gegen den Schuldner aus dem Schuldanerkenntnis vollstrecken.

Ist der Gläubiger eine Bank, ist dieses Schuldanerkenntnis in den Formularen der Banken über die Grundschuldbestellung enthalten und stellt damit eine AGB dar, welche von der Rechtsprechung als wirksam erachtet wird. Dies gilt nicht in einem Drei-Personen-Verhältnis, d.h., wenn der Sicherungsgeber nicht der Forderungsschuldner ist. Die gleichzeitige Haftungserklärung mit seinem gesamten Vermögen in einer Urkunde mit der Grundschuldbestellung benachteiligt den Sicherungsgeber, der nicht Forderungsschuldner ist, unangemessen. In einem solchen Fall kann nur separat in einer weiteren Vereinbarung ein abstraktes Schuldanerkenntnis des Sicherungsgebers neben der Grundschuld vereinbart werden.

Beispiel

Herr Sommer hat bei der Berlin-Bank ein Darlehen aufgenommen. Zur Sicherheit bestellt Herr Sommer der Berlin-Bank eine Grundschuld an seinem Grundstück und gibt ein abstraktes Schuldanerkenntnis ab, in dem er erklärt, mit seinem gesamten Vermögen für die Erfüllung der Darlehensrückzahlung zu haften.

Nachdem Herr Sommer seiner Ratenzahlungsverpflichtung nicht mehr nachkommt, betreibt die Berlin-Bank die Zwangsvollstreckung. Das Grundstück des Herrn Sommer wurde versteigert. Der Erlös war allerdings geringer als die Darlehenssumme. Aufgrund des vereinbarten Schuldanerkenntnisses kann die Berlin-Bank zur vollständigen Befriedigung ihrer Forderung in das private Vermögen des Herrn Sommer vollstrecken und beispielsweise eine Lohnpfändung durchführen, bis sie befriedigt ist.

9.2.4.5. Brief- und Buchgrundschuld

Die Bestellung der Grundschuld erfolgt entweder als Buch- oder als Briefgrundschuld. Bei einer Briefgrundschuld reicht im Gegensatz zu einer Buchgrundschuld die Eintragung in das Grundbuch nicht aus. Es muss zugleich ein Grundschuldbrief ausgestellt werden. Der Grundschuldbrief ist ein Wertpapier und verkörpert gewissermaßen die Grundschuld im Rechtsverkehr.

Wichtig ist die Art der bestellten Grundschuld, wenn es um die die Übertragung der Grundschuld auf einen anderen Gläubiger geht.

Bei einer Briefgrundschuld muss für den wirksamen Ersterwerb der Grundschuld der Brief an den Erwerber herausgegeben werden. In den Formularen der Kreditinstitute ist jedoch häufig die Vereinbarung enthalten, dass die Übergabe des Briefs vom Grundbuchamt direkt an das Kreditinstitut erfolgen soll, wodurch das Kreditinstitut als Gläubiger zeitgleich mit der Einigung den Anspruch auf Übergabe des Grundschuldbriefs erhält. Findet die Übergabe des Grundschuldbriefes nicht statt, ist keine Sicherungsgrundschuld zugunsten des Sicherungsnehmers bestellt worden, sondern lediglich eine Eigentümergrundschuld. Erst durch die Übergabe wird aus der Eigentümergrundschuld eine Fremdgrundschuld.

Beispiel

Zur Sicherheit für die Darlehensforderung der G- Bank bestellt Herr Esser ihr zugunsten eine Briefgrundschuld an seinem Grundstück. Damit die Bank wirksam Inhaberin der Grundschuld wird, muss Herr Esser der Bank den Grundschuldbrief übergeben. Tut er dies nicht, sondern behält er den Brief selbst, liegt lediglich eine Eigentümergrundschuld vor.

Soll die Grundschuld vom Sicherungsnehmer auf einen Dritten übertragen werden, muss der alte Sicherungsnehmer dem neuen Sicherungsnehmer, der die Grundschuld erhalten soll, den Grundschuldbrief übergeben. Eine Eintragung des neuen Grundschuldeigentümers im Grundbuch ist nicht erforderlich,

Bei der Buchgrundschuld erfolgt die Erteilung bzw. Übertragung der Grundschuld alleine durch Einigung und Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch. Ein Grundschuldbrief wird nicht ausgegeben. Nur durch Einigung und Eintragung erwirbt der Begünstigte die Grundschuld. Die Eintragung eines neuen Begünstigten in das Grundbuch ist notwendig. Im Grundsatz geht das Gesetz davon aus, dass eine Briefgrundschuld vorliegt. Ist das nicht gewollt, so muss der Ausschluss des Grundschuldbriefes im Grundbuch eingetragen werden. Fehlt es an einer solchen Eintragung, liegt automatisch eine Briefgrundschuld vor.

Wurde der Ausschluss des Grundschuldbriefes vereinbart und soll zu einem späteren Zeitpunkt doch noch ein Grundschuldbrief erteilt werden, kann der zuvor erklärte Ausschluss des Grundschuldbriefes aufgehoben werden.

9.2.5. Sicherungsvertrag

Der Sicherungsvertrag ist ein formloser, schuldrechtlicher Vertrag, der die Verbindung zwischen der Grundschuld - als nicht abstraktes Sicherungsmittel - und der zu besichernden Forderung erreicht. Trotz des möglichen formlosen Abschlusses des Sicherungsvertrages, empfiehlt es sich aus Beweisgründen, diesen schriftlich abzuschließen.

Der Sicherungsvertrag regelt die Rechte und Pflichten der Parteien untereinander sowie die Voraussetzungen der Verwertung.

Der Sicherungsvertrag umfasst folgende Rechte und Pflichten der Vertragsparteien:

• Verpflichtung des Sicherungsgebers (Eigentümer) zur Bestellung der Grundschuld
• Verpflichtung des Sicherungsnehmers (Gläubiger) von dem Verwertungsrecht nur im Falle der fälligen oder nicht getilgten Forderung Gebrauch zu machen
• Verpflichtung des Sicherungsnehmers im Falle der Erfüllung die Grundschuld dem Sicherungsgeber zurück zu gewähren (Rückgewähranspruch)
• Verpflichtung des Sicherungsnehmers, im Falle der Zwangsversteigerung des Grundstücks den Übererlös an den Sicherungsgeber herauszugeben.[2]

[1] BeckOK BGB/Wegmann BGB § 1047 Rn. 9.

[2] Böttcher ZVG § 114 Rn. 48 - 50.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Kreditsicherheiten“ von Carola Ritterbach, Rechtsanwältin, spezialisiert auf Bank- und Kapitalmarktrecht, und Daria Lehmann, wissenschaftliche Mitarbeiterin, mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2015, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-27.

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