Der Immobilienmakler – Eine Einführung 3. Der Hauptvertrag

Der Immobilienmakler – Eine Einführung 3. Der Hauptvertrag

Der vom Makler durch seine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit herbeigeführte Hauptvertrag – notarieller Kaufvertrag bei Grundstücksgeschäften oder Mietvertrag über Wohn- und Gewerberaum – muss rechtswirksam zustande gekommen sein.

Übereinstimmung von Maklervertrag und Hauptvertrag
Der abgeschlossene Hauptvertrag muss so zustande gekommen sein, wie ihn der Makler nach dem Maklervertrag herbeizuführen hatte – so genannte

Identität.
Der abgeschlossene Hauptvertrag muss in sachlicher und persönlicher Hinsicht dem vom Interessenten beabsichtigten Vertrag entsprechen; man spricht dabei von sachlicher und persönlicher Kongruenz. Sachliche Kongruenz bedeutet wirtschaftliche Gleichwertigkeit. Für den Provisionsanspruch ist es dabei schädlich, wenn zwischen dem beabsichtigten und dem tatsächlichen Vertrag wirtschaftliche Ungleichwertigkeit besteht. Eine wirtschaftliche Ungleichwertigkeit wird etwa angenommen bei Miete statt Kauf; Pacht statt Leasing; Miteigentumsanteil statt Kauf des gesamten Objektes. Wirtschaftliche Ungleichwertigkeit liegt auch dann vor, wenn erhebliche Differenzen zwischen Preisvorgabe und tatsächlich erzielten Preis (in Zusammenschau der Rechtsprechung etwa 10 %) bestehen. Persönliche Kongruenz bedeutet, dass der erstrebte Vertrag mit dem von Kunden gewollten Vertragspartner und dem vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Dritten zustande kommt. Als persönlich gleichwertig werden Verträge angesehen, die mit Lebensgefährten des Auftraggebers oder nahen Familienangehörigen abgeschlossen werden. Dies gilt ebenfalls im Falle eines Vertragsschlusses mit einer GmbH selbst und nicht dem Geschäftsführer der GmbH. In der Praxis kommt es aufgrund der Anforderungen an die sachliche und persönliche Kongruenz deshalb wesentlich darauf an, wie präzise die Wünsche des Interessenten festgehalten werden.

Wirksamkeit und nachträgliches Entfallen des Hauptvertrages
Problematisch für die Entstehung des Provisionsanspruches des Maklers wird es dann, wenn der bereits geschlossene Hauptvertrag unwirksam ist oder dessen Wirksamkeit nachträglich wieder entfällt. Wird der Hauptvertrag wirksam von einer Hauptvertragspartei angefochten, etwa weil der Käufer eines Grundstückes vom Verkäufer arglistig getäuscht wurde, so gilt der Hauptvertrag als von Anfang an nichtig und der Provisionsanspruch entfällt. Eine bereits empfangene Provision ist vom Makler unter den Gesichtpunkten der ungerechtfertigten Bereicherung an den Provisionszahler zurückzugewähren. Auch ein im Hauptvertrag von den Parteien zeitlich befristet vereinbartes, aber an keine Voraussetzungen gebundenes Rücktrittsrecht lässt den Hauptvertrag unwirksam werden und den Provisionsanspruch des Maklers erlöschen. Dagegen lässt eine nachträgliche Rückgängigmachung des Vertrages – sei es durch Aufhebungsvertrag, durch Kündigung oder gar durch gesetzlich oder vertraglich geregelten Rücktritt – den Provisionsanspruch nicht wieder erlöschen. Steht der Hauptvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, so gilt der Vertrag erst mit Eintritt dieser Bedingung als wirksam. Dies gilt insbesondere auch bei noch fehlenden behördlichen Genehmigungen (z.B. Gaststättenkonzession). Hängt der Hauptvertrag maßgeblich von der Erteilung dieser Genehmigung ab, so ist der Provisionsanspruch auch erst bei Erteilung der Genehmigung entstanden.

Erwerb in der Zwangsversteigerung
Erwirbt ein Interessent ein Objekt nicht durch den Abschluss eines Kaufvertrages sondern durch den Hinweis des Maklers in der Zwangsversteigerung, so entsteht im Gegensatz zum freihändigen Verkauf kein Provisionsanspruch. Der BGH begründet dies damit, dass die Maklertätigkeit auf den Abschluss eines Hauptvertrages gerichtet sei. Der Erwerb in der Zwangsversteigerung erfolgt jedoch nicht aufgrund eines Vertragserfolges, sondern aufgrund eines staatlichen Hoheitsaktes. Hinweis: Eine Vereinbarung zwischen Makler und Interessent, dass auch im Falle des Nachweises durch die Weitergabe von Informationen zum Erwerb in einer Zwangsversteigerung ein Provisionsversprechen gegeben wird, ist jedoch möglich.

(Dieser Artikel wird fortgesetzt in Der Immobilienmakler - Eine Einführung 4. Ursächlichkeit der Maklertätigkeit )

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