Der Immobilienmakler – Eine Einführung 4. Ursächlichkeit der Maklertätigkeit

Der Immobilienmakler – Eine Einführung 4. Ursächlichkeit der Maklertätigkeit

Dieser Artikel ist eine Fortsetzung von Der Immobilienmakler - Eine Einführung 3. Der Hauptvertrag

Grundsatz

Zwischen der Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers und dem Abschluss des Hauptvertrages muss nach der gesetzlichen Vorgabe ein so genannter ursächlicher Zusammenhang bestehen. Das bedeutet, dass der Abschluss des Hauptvertrages Folge einer dem Maklervertrag entsprechenden, auf den Hauptvertrag abzielenden Maklertätigkeit sein muss. Dabei ist es ausreichend, wenn der Makler mitursächlich für den Vertragsschluss gewirkt hat. Der Makler muss eine Ursache für den Vertragsabschluß setzen, nicht jedoch die alleinige. Die Maklertätigkeit ist für das Zustandekommen des Hauptvertrages (mit-)ursächlich, wenn der Interessent nähere Informationen über ein bestimmtes Objekt erhalten hat und dem Interessenten diese Informationen nicht bereits bekannt waren. Ein Vermittlungsmakler hat schon dann eine Mitursache gesetzt, wenn die Abschlussbereitschaft des Hauptvertragspartners irgendwie erhöht wurde.

Die Ursächlichkeit zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Hauptvertrages (So genannte Kausalität) hat der Makler zu beweisen. Im Maklerrecht besteht jedoch zu Gunsten des Maklers eine so genannte Kausalitätsvermutung. Danach besteht die Ursächlichkeit zwischen der Maklertätigkeit und dem Hauptvertragsabschluss bereits dann, wenn ein Nachweis zur Gelegenheit des Abschlusses eines Hauptvertrages in die Hände des Interessenten gelangt ist und dieser anschließend das nachgewiesene Objekt erwirbt. Folgt also der Hauptvertragsabschluss in angemessener Zeit nach der Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers, wird die Ursächlichkeit grundsätzlich vermutet. Insofern trifft den Interessenten die Beweislast dafür, dass die Maklertätigkeit nicht ursächlich für den Hauptvertragsabschluss war. Aber auch bei längeren Zeiträumen kann Kausalität vorliegen und der Provisionsanspruch entstanden sein.

Vorkenntnis

Es liegt keine Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Hauptvertragsabschluss vor, wenn dem Interessenten die Hauptvertragsgelegenheit bereits bekannt war. Eine Vorkenntnis wird dann angenommen, wenn alle, einem vollständigen Nachweis entsprechende Umstände bekannt sind. Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn die Tätigkeit des Maklers erst den Anstoß zum Abschluss des Hauptvertrages gegeben hat, etwa durch wesentliche Zusatzinformationen, weitere Besichtigungstermine oder wenn der Interessent die Vorkenntnis nicht ausnutzt. In all diesen Fällen wird eine Kausalität bejaht. Es besteht grundsätzlich keine Pflicht des Interessenten, auf die Vorkenntnis hinsichtlich eines bestimmten Objektes hinzuweisen. Nimmt er dennoch – trotz bestehender Kenntnis – die Maklerleistung in Anspruch oder unterzeichnet eine Provisionsvereinbarung, kann unter Umständen ein Provisionsanspruch entstanden sein.

Unterbrechung der Kausalität

Die Ursächlichkeit einer Maklerleistung ist dann nicht mehr gegeben, wenn die Hauptvertragsgelegenheit nicht dieselbe ist, die der Interessent ausgenutzt hat. Das ist z.B. dann der Fall, wenn der Makler ein bestimmtes Objekt nachweist, der Hauptvertrag aber nicht zustande kommt und ein weiterer Makler den Interessenten zu einem späteren Zeitpunkt darüber informiert, dass das Objekt nun doch wieder zu haben sei. Bei dieser Konstellation ist der dann abgeschlossene Hauptvertrag nicht auf die Leistung des ersten Maklers zurückzuführen.

Dieser Artikel wird fortgesetzt in Der Immobilienmakler – Eine Einführung 5. Der Provisionsanspruch

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