Der Immobilienmakler – Eine Einführung 5. Der Provisionsanspruch

Der Immobilienmakler – Eine Einführung 5. Der Provisionsanspruch
Dieser Artikel ist die Fortsetzung von Der Immobilienmakler - Eine Einführung 4. Ursächlichkeit der Maklertätigkeit

Provisionsversprechen

Für gewöhnlich wird dabei ein Prozentsatz des Kauf- oder Mietpreises vereinbart. Eine ausdrückliche Vereinbarung zur Provisionszahlung ist nicht erforderlich. Fehlt eine solche, greift § 653 I BGB, wonach eine Provision als stillschweigend vereinbart gilt, wenn der Makler die Leistung üblicherweise nur gegen eine Vergütung erbringt. Wie hoch die Vergütung des Maklers für seine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit ist, wird von den Vertragsparteien im Maklervertrag festgehalten. Üblich ist dabei die Angabe der Höhe als Prozentzahl bezogen auf den Endpreis des nachgewiesenen oder vermittelten Geschäftes. Wie hoch die Maklerprovision ist, variiert von Region zu Region und bemisst sich an den lokalen Gepflogenheiten. Die übliche Höhe liegt im Bundesgebiet durchschnittlich bei 3-6 %. Ist wider erwarten keine Provisionsvereinbarung im Maklervertrag enthalten oder ist der Mak-lervertrag gar nur mündlich oder konkludent zustande gekommen, sieht das Gesetz in § 653 Abs. 2 BGB eine ausdrücklich für den Fall der fehlenden Vereinbarung zur Höhe eine Regelung vor. Danach gilt ein Maklerlohn ,,als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist``. Ist jedoch nur die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist der ,,übliche Lohn als vereinbart anzusehen`` (Fußnote). Als üblicher Lohn wird dann nach der jeweiligen Ortsüblichkeit festgelegt. Da die Maklerprovision eine so genannte Bruttogebühr ist, muss der Makler bei der Provisionsvereinbarung die Mehrwertsteuer ausdrücklich erwähnen, wenn er diese erstatte haben möchte. Wird also eine Provision ohne den Zusatz ,,zuzüglich Mehrwertsteuer`` vereinbart, erhält der Makler nur die Provision in vereinbarter Höhe und muss dann von diesem Betrag die mehrwertsteuer abführen. Der Zeitpunkt der Zahlung der verdienten Provision richtet sich regelmäßig nach den im Maklervertrag enthaltenen Regelungen. Bei Fehlen solcher Regelungen wird der Provisionsanspruch grundsätzlich mit rechtswirksamem Zustandekommen des Hauptvertrages fällig.

Verflechtung

Unter Umständen besteht kein Anspruch des Maklers auf Maklerprovision. So scheidet eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers und damit auch der Provisionsanspruch aus, wenn der Makler mit dem Interessenten oder mit dem Hauptvertragspartner finanziell oder persönlich verbunden ist - so genannte wirtschaftliche Verflechtung –, da bei dieser Konstellation eine Einwirkung des Maklers auf die Willensentscheidung des Geschäftspartners nicht möglich ist. Der Makler fungiert in diesen Fällen nicht mehr als ,,Dritter`` zwischen den beiden Parteien des Hauptvertrages. Eine echte Verflechtung liegt vor, wenn der Makler und der Hauptvertragspartner des Interessenten als identisch aufgrund rechtlicher oder wirtschaftlicher Verbindung angesehen werden müssen. Eine Abgrenzung kann anhand der Frage, ob der Makler in seiner Eigenschaft als Makler zu einer selbständig und unabhängigen Willensbildung in der Lage ist, erfolgen. Eine unechte Verflechtung liegt vor, wenn ein ,,institutionalisierter Interessenkonflikt`` vorliegt. Keine Maklertätigkeit des Verwalters einer Wohnanlage bei gleichzeitiger Entscheidungsbefugnis über die Veräußerung. Grundsätzlich kann man sagen, dass eine den Provisionsanspruch ausschließende Verflechtung immer dann gegeben ist, wenn das Zustandekommen des Hauptvertrages nicht allein von einer übereinstimmenden Willensbildung der Parteien des Hauptvertrages, sondern auch von einer Entscheidung des Maklers abhängig ist. Eine Ausnahme liegt im Falle einer Provisionszusage vor. Wenn der Interessent die Provisionszusage in Kenntnis der (Fußnote) Umstände abgibt – die den Makler grundsätzlich an einer Maklertätigkeit hindern würden –, weil es ihm gerade auf die Einschaltung dieses Maklers ankommt, so soll der Provisionsanspruch nicht entfallen.

Verwirkung

Der Makler kann seinen Provisionsanspruch aber auch gemäß § 654 BGB verlieren, nämlich dann, wenn er vertragswidrig doppelt tätig wird und im Maklervertrag keine gegenteilige Vereinbarung getroffen wurde. Voraussetzung für eine solche Verwirkung des Provisionsanspruches ist jedoch eine schwerwiegende Treupflichtverletzung vor, während oder nach Abschluss des Maklervertrages und der Makler hat diese Pflichtverletzung vorsätzlich oder leichtfertig begangen.

Dieser Artikel wird fortgesetzt in Der Immobilienmakler – Eine Einführung 6. Besondere Maklerverträge

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