Die Sonderumlage: Finanzspritze als Nachtrag zum Wirtschaftsplan - 2. Wirksamkeitsvoraussetzungen

Fortsetzung des Beitrages Die Sonderumlage: Finanzspritze als Nachtrag zum Wirtschaftsplan - 1. Einleitung und Zweck

3. Voraussetzungen zur Wirksamkeit des Sonderumlagenbeschlusses

Damit die Wohnungseigentümer zur anteiligen Zahlung der Sonderumlage verpflichtet werden können, bedarf es eines wirksamen Sonderumlagenbeschlusses. Dieser muss insbesondere folgende Kriterien erfüllen:

(1) Die Zahlungsverpflichtung muss ausdrücklich im Beschluss angeordnet werden. Wird von den Wohnungseigentümern beispielsweise eine Fassadensanierung beschlossen, ohne gleichzeitig die Finanzierung dieser Sanierung mitzubeschließen, liegt darin – selbst wenn keine (ausreichende) Instandhaltungsrücklage vorhanden ist, keine für und gegen alle Wohnungseigentümer ver-pflichtende Sonderumlagenfestsetzung. Ein solcher Sanierungsbeschluss allein begründet also noch keinen Anspruch der (teilrechtsfähigen) Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die einzelnen Wohnungseigentümer auf Zahlung des anteiligen Finanzierungsbeitrages.

(2) Der Sonderumlagenbeschluss ist gem. § 23 Abs. 2 WEG weiterhin nur dann wirksam, wenn sein Gegenstand in der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung ausreichend bezeichnet wurde. Dies ist dann der Fall, wenn die Wohnungseigentümer verstehen können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht beschlossen werden soll und – ganz wichtig – welche Auswirkungen der Sonderumlagenbeschluss für die Wohnungseigentümergemeinschaft und sie selbst hat. Ob die Bezeichnung des Sonderumlagenbeschlusses ausreichend ist, muss jeweils im Einzelfall entschieden werden.

Beispiel: Ein Tagesordnungspunkt, der die ,,Erneuerung der Aufzugstüren und die Neuausstat-tung der Aufzugskabine auf Grund der Schadenshäufigkeit in der Vergangenheit`` ankündigt, zeigt für jeden Wohnungseigentümer ersichtlich die gewollte Diskussion über eine Instandsetzungsmaßnahme an. Gleichzeitig – auch ohne besondere Erwähnung – ist für die Wohnungsei-gentümer ersichtlich, dass mit diesem Tagesordnungspunkt auch die Frage der Kosten und deren Finanzierung ansteht. Hinweis: Wurden diese Kriterien bereits bei der Vorbereitung des Sonderumlagenbeschlusses nicht beachtet, ist der dann auf der Wohnungseigentümerversammlung entsprechende Sonderumlagenbeschluss formell ordnungswidrig und anfechtbar.

(3) Des Weiteren muss der Sonderumlagenbeschluss auch inhaltlich einige, notwendige Bestandteile aufweisen. Als Mussinhalt sind folgende Punkte anzuführen:

• die Angabe eines so genannten Kostenverteilungsschlüssels,
• die Gesamthöhe der Sonderumlage und
• die betragsmäßige Bestimmung für jeden einzelnen Wohnungseigentümer.

Der Kostenverteilungsschlüssel ist aus Gründen der Transparenz und Bestimmtheit erforderlich. Die Angabe des Kostenverteilungsschlüssels ist nur dann entbehrlich, wenn der geschuldete Betrag ohne weiteres errechenbar ist. Das ist dann der Fall, wenn der Sonderumlagenbeschluss den Kostenverteilungsschlüssel jedenfalls abstrakt bezeichnet und jeder Wohnungseigentümer danach den von ihm zu zahlenden Betrag leicht und selbst ausrechnen kann. Hinweis: Wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft ein vom Gesetz oder einer Vereinbarung abweichender Umlageschlüssel angewendet, ist der Sonderumlagenbeschluss als gesetzes- oder vereinbarungswidrig anfechtbar, nicht aber nichtig. Durch einen solchen Beschluss wird die grundsätzlich geltende Kostenregelung nicht schlechthin abgeändert, sondern nur für den Einzelfall. Die Ordnungswidrigkeit des Sonderumlagenbeschlusses kann daher nur dann berücksichtigt werden, wenn der Beschluss auf Grund einer Anfechtung gerichtlich für ungültig erklärt wird. Ist also der Beschluss mit falschem Kostenverteilungsschlüssel unangefochten geblieben, ist ein so genannter Folgebeschluss, der beispielsweise nur noch die geschätzten Aufwendungen auf die einzelnen Wohnungseigentümer umlegt, nicht deshalb anfechtbar, weil ihm ein falscher Kosten-verteilungsschlüssel ,,zu Grunde liegt``. Die Gesamthöhe der Sonderumlage hat sich am voraussichtlichen Finanzbedarf zu orientieren, was eine Schätzung der vermeintlichen Kosten erfordert. Das lässt jedoch eine großzügige Handhabung zu. Die Wohnungseigentümer haben insoweit für die genaue Bestimmung der Höhe der Sonderumlage einen so genannten Ermessenspielraum.

Hinweis: Sind die benötigten Finanzmittel erheblich zu gering oder zu hoch im Sonderumlagenbeschluss angesetzt, sind die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verletzt und die Wohnungseigentümer haben dann ihr Ermessen fehl gebraucht und überschritten. In diesem Fall ist der Beschluss bei wirksamer gerichtlicher Anfechtung durch das Gericht für unwirksam zu erklären. Der Sonderumalgenbeschluss muss die anteilmäßigen Verpflichtungen der einzelnen Wohnungseigentümer betragsmäßig bestimmen. Nu im Ausnahmefall ist es erlaubt, dass der Sonderumlagenbeschluss selbst nur den Verteilungsmaßstab und die Gesamthöhe, nicht aber die Einzelbeträge festlegt. Ein Ausnahmefall liegt vor, wenn der auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Teilbetrag durch eine einfache Rechenoperation auf Grund des im Beschluss benannten Kostenverteilungsschlüssels zu ermitteln ist. Grund: Es wäre eine unnötige Förmelei, die Wirksamkeit eines Beschlusses zu verneinen, wenn allen beteiligten Wohnungseigentümern der von einer Umlage auf sie entfallende Anteil (etwa durch einen Taschenrechner) leicht errechenbar ist.

Dieser Beitrag wird fortgesetzt in Die Sonderumlage: Finanzspritze als Nachtrag zum Wirtschaftsplan - 3. Fälligkeit, Schuldner und Abrechnung der Sonderumlage

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