Die Sonderumlage: Finanzspritze als Nachtrag zum Wirtschaftsplan - 3. Fälligkeit, Schuldner und Abrechnung der Sonderumlage

Fortsetzung des Beitrages Die Sonderumlage: Finanzspritze als Nachtrag zum Wirtschaftsplan - 2. Wirksamkeitsvoraussetzungen

4. Fälligkeit der Sonderumlage

Grundsätzlich entsteht die Pflicht zur Zahlung der Sonderumlage mit Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, der die Beitragspflicht gemäß § 16 Abs. 2 WEG konkretisiert. Die auf den Sonderumlagenbeschlusses beruhende Zahlungsverpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer wird dann entweder zum im Beschluss benannten Zahlungszeitpunkt oder durch Abruf des Verwalters gemäß § 28 Abs. 2 WEG fällig. Ohne die zeitliche Bestimmung der Zahlungspflicht im Beschluss oder ohne Abruf durch den Verwalter kommt der Schuldner (also der Wohnungseigentümer) nicht in Zahlungsverzug.

Hinweis: Würde ein Sonderumlagenbeschluss vor einem Eigentümerwechsel gefasst, die Fällig-keit aber auf einen späteren Zeitpunkt festgelegt, der nach der Eintragung des neuen Wohnungs-eigentümers im Grundbuch liegt, muss nach herrschender Meinung der neue Wohnungseigentü-mer den Sonderumlagenbeitrag zahlen. Eine Ausnahme liegt nur dann vor, wenn eine Beschlussfassung mit Schädigungsabsicht bis zur Eintragung eines neuen Wohnungseigentümers hinausgezögert wurde, um diesen als Beitragszahler zu gewinnen.

5. Schuldner der Sonderumlage

Der Sonderumlagenbeschluss begründet grundsätzlich für alle gegenwärtigen Wohnungseigentümer eine Pflicht zur Vorschusszahlung. Danach sind Schuldner einer Sonderumlage grundsätzlich sämtliche Wohnungseigentümer, also wer zu Recht (noch) im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist. Demgegenüber haftet der Erwerber von Wohnungseigentum nicht für die vor seiner Eintragung im Wohnungsgrundbuch noch gegenüber dem Veräußerer begründeten und fällig gestellten Sonderumlagenbeträge. Maßgeblich ist also allein der Zeitpunkt der Fälligstellung der Sonderumlage.

Hinweis: Ein Wohnungseigentümer, der seinen Sonderumlagenbeitrag voraussichtlich nicht tragen kann, ist er bei einem Sonderumlagenbeschluss einzubeziehen. Nach h. M. müssen die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung auch den zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer einbeziehen, ,,bevor dessen endgültiger finanzieller Ausfall feststeht``.

6. Abrechnung der Sonderumlage

Als nachträgliche Erhöhung des Wohngeldes müssen die auf die Sonderumlage geleisteten Beträge wie das im Übrigen gezahlte Wohngeld in die nachfolgende Jahresabrechnung eingestellt werden. Der einzelne Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf eine gesonderte Abrech-nung der Sonderumlage. Ausnahmen ergeben sich jedoch dann, wenn die eingenommenen Mittel zum Zeitpunkt der Abrechnung noch nicht (vollständig) zweckentsprechend verwandt worden sind.

Hinweis: Lag dem Sonderumlagenbeschluss ein falscher Kostenverteilungsschlüssel zu Grunde, sind weder der Verwalter bei dem Entwurf über die Abrechnung noch die Wohnungseigentümer bei Beschlussfassung über Jahresabrechnung an die Beibehaltung des fehlerhaften Umlageschlüssels gebunden. Der Fehler kann und muss in der Jahresabrechnung korrigiert werden; der bestandskräftige Beschluss über die Sonderumlage bindet insoweit nicht.

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