Mietvertrag - Beendigung durch Kündigung: 2. Teil - Die Ordentliche Kündigung

Mietvertrag - Beendigung durch Kündigung: 2. Teil - Die Ordentliche Kündigung

Bei der Kündigung ist ganz allgemein zwischen der so genannten ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden.

Die Ordentliche Kündigung

Die ordentliche Kündigung ist in all den Fällen möglich, in denen im Mietvertrag geregelt ist, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit eingegangenen werden soll.

Bei dieser Kündigung muss der Kündigende immer eine Kündigungsfrist einhalten. Das bedeutet, die Wirkungen der Kündigung setzen erst später ein, nämlich zum gesetzlich vorgesehenen Kündigungstermin.

Bei einem Mietvertrag über Wohnraum sind die Kündigungsfristen in § 573 c BGB geregelt. Die dort genannten Fristen gelten sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter.

Zulässig ist die Kündigung grundsätzlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats.

Beispiel: Will der Kündigende den Mietvertrag zu Ende April kündigen, muss er die Kündigung dem Empfänger bis zum 3. Februar zugehen. Ist der dritte Werktag ein Samstag, so zählt er nicht mit: Der Kündigende kann daher auch noch am folgenden Montag kündigen. Da der 3.02.2007 ein Samstag war, konnte auch noch am Montag, dem 5.02.2007 gekündigt werden.

Für den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren um jeweils drei Monate. Die Vereinbarung einer kürzeren Kündigungsfrist zugunsten des Vermieters ist nur zulässig, wenn der Wohnraum nur zum so genannten vorübergehenden Gebrauch vermietetet worden ist. Zugunsten des Mieters kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

Die vorgenannte Kündigungsfrist ist jedoch auf alte „DDR-Mietverträge" nicht anwendbar. Die dort vereinbarten, oftmals kürzeren Kündigungsfristen (Fußnote), bleiben weiterhin gültig.

Für die ordentliche Kündigung durch den Mieter ist es nicht notwendig, dass ein Kündigungsgrund angegeben wird. Anders jedoch für die ordentliche Kündigung durch den Vermieter. Dieser muss immer den Kündigungsgrund angeben.

Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Ein berechtigtes Interesse kann der Vermieter z.B. haben bei

• einer Verletzung von vertraglichen Pflichten durch den Mieter
• im Falle des Eigenbedarfs oder
• der Möglichkeit, das Grundstück angemessen wirtschaftlich zu verwerten (Fußnote).

Beispiele für Vertragspflichtverletzungen durch den Mieter:

• Beleidigung gegenüber dem Vermieter,
• andauernde unpünktliche Mietzahlung,
• Mietrückstände,
• sonstige Verstöße gegen den Mietvertrag oder die Hausordnung,
• Überbelegung der Wohnung,
• unerlaubte Untervermietung,
• Vernachlässigung der Mietsache oder Belästigung der übrigen Mieter.

Der Mieter muss die Vertragspflichtverletzung zudem verschuldet haben. Die Kündigung ist jedoch erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Die Kündigung durch den Vermieter wegen Eigenbedarf (Fußnote) ist der häufigste Kündigungsgrund im Mietrecht. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist jedoch unzulässig, wenn die Geltendmachung des Eigenbedarfs rechtsmissbräuchlich ist. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Eigenbedarf des Vermieters bereits bei Vertragsabschluss vorhersehbar war oder wenn dem Vermieter eine Alternativwohnung im gleichen Haus zur Verfügung steht oder er dem Mieter eine solche als Ersatz nicht anbietet. Unzulässig ist eine solche Kündigung auch, wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde.

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