Mietvertrag - Beendigung durch Kündigung: 3. Teil - Die außerordentliche fristlose Kündigung

Mietvertrag - Beendigung durch Kündigung: 3. Teil -  Die außerordentliche fristlose Kündigung

Die außerordentliche fristlose Kündigung

Die außerordentliche Kündigung wird häufig als „fristlose Kündigung“ bezeichnet. Dies ist jedoch nicht immer richtig. Auch bei der außerordentlichen Kündigung können durchaus Fristen einzuhalten sein. Insofern unterscheidet man bei der außerordentlichen Kündigung zwischen der

• außerordentlichen fristlosen Kündigung und der
• außerordentlichen fristgemäßen Kündigung.

Ein Recht zur fristlosen außerordentlichen Kündigung steht dem Mieter in drei Fällen zur Verfügung:

• bei Nichtgewährung des Gebrauchs
• bei erheblicher Gesundheitsgefährdung und
• Hausfriedensstörung

Für die Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs hat sich eine breit gefächerte Rechtsprechung entwickelt. Eine solche Nichtgewährung liegt beispielsweise vor, wenn die Nutzung des Mietobjekts erst gar nicht gewährt oder später wieder entzogen wurde.

Aber auch eine

• immer wiederkehrende Beeinträchtigungen der Nachtruhe durch lautstark streitende Nachbarn,
• erhebliche Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbefall,
• unzumutbares und nicht zu verhinderndes Eindringen von Essens- und Zigarettengerüchen in die Wohnung,
• die Heizung schafft höchstens eine Temperatur von 16 bis 17°C,
• wiederholter Ausfall der Heizung wegen Ölmangels oder weil der Vermieter die Stromrechnung nicht bezahlt,
• erheblicher Lärm durch benachbarte Großbaustelle,
• dem Mieter wird durch eine Ordnungsverfügung der Stadt die vertragsgemäße Nutzung untersagt,
• unerlaubtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter mit einem Zweitschlüssel oder auch
• ein Bordellbetrieb im Haus

sind ein Kündigungsgrund aus dieser Fallgruppe.

Für die außerordentliche Kündigung durch den Mieter bezüglich Abhilfe durch den Vermieter oder eine Abmahnung sind erforderlich. Die Frist muss angemessen sein, wobei es auf den Einzelfall ankommt.

Fristsetzung bzw. Abmahnung sind jedoch entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg versprechen oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Im Kündigungsschreiben muss der Mieter den Grund anführen.

Zu beachten ist auch, dass der Mieter die Kündigung rechtzeitig ausüben muss. Wartet er zu lange, kann er sein Recht unter Umständen schon verwirkt haben.

Für die fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung muss die Gesundheitsgefährdung nahe liegend sein, d.h. für einen normal empfindlichen Menschen muss sie eine nachhaltige Beeinträchtigung darstellen.

Als Gesundheitsgefährdung kommen beispielsweise in Betracht

• unerträgliche ständige Gerüche,
• eine völlig durchfeuchtete Wohnung,
• andauernde erhebliche Lärmbeeinträchtigung,
• ständiger Ausfall der Heizung im Winter,
• erhebliche Feuchtigkeit mit Schimmelpilzbildung oder
• stark überhöhte Schadstoffkonzentration.

Kann der Mangel leicht behoben werden, kommt eine außerordentliche Kündigung nicht in Betracht. Auch hier muss der Mieter bezüglich der Abhilfe grundsätzlich eine angemessene Frist setzen. Aber auch dort ist die Fristsetzung unter Umständen entbehrlich.

Bei der Störung des Hausfrieden muss der Vermieter diesen derart stören, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist.

Auch der Vermieter hat ein Recht zu fristlosen außerordentlichen Kündigung bei Hausfriedensstörung. Zudem steht ihm das Recht bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache durch den Mieter (beispielsweise überlässt der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis einem Dritten oder er gefährdet durch Vernachlässigung seiner Pflichten die Wohnung oder er veranlasst bauliche substanzeingreifende Veränderungen der Mietsache oder geht von privater zu gewerblicher Nutzung über) zu oder im Falle des Zahlungsverzugs.

Der Zahlungsverzug ist wohl der häufigste Fall der fristlosen außerordentlichen Kündigung durch den Vermieter. Dafür muss der Mieter entweder

• für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine mit der Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses im Verzug sein oder
• der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen, der den Mietzins für zwei Monate übersteigt.

Das Kündigungsrecht besteht nicht, wenn der Mieter berechtigterweise die Miete nicht vollständig zahlt, etwa weil er die Miete wegen Mängel in der Wohnung mindert.

Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den ausstehenden Mietzins vor der Kündigung zahlt. Sie wird unwirksam, wenn der Mieter mit einer Forderung gegen den Vermieter aufrechnen konnte und die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erklärt. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Mieter oder eine öffentliche Stelle (z.B. das Sozialamt) bis spätestens zwei Monate nach Erhebung der Räumungsklage alle Mietrückstände vollständig zahlt.

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