Mietvertrag - Beendigung durch Kündigung: 5. Teil - Befristeter Mietvertrag

Mietvertrag - Beendigung durch Kündigung: 5. Teil - Befristeter Mietvertrag

1. Allgemeines

Der befristete Mietvertrag (oder auch Zeitmietvertrag) wird auf eine bestimmte Zeit geschlossen und endet automatisch ohne Zutun von Vermieter und Mieter. Für ihn gilt also die vereinbarte Laufzeit. Der Vertrag ist daher grundsätzlich nicht ordentlich kündbar. Eine Kündigung kommt nur in Form der außerordentlichen fristgemäßen oder der fristlosen Kündigung in Betracht.

Dem Mieter steht das Recht zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Falle der Nichtgewährung des Gebrauchs, bei erheblicher Gesundheitsgefährdung und bei Hausfriedensstörung zu.

Der Vermieter hat im Fall der Hausfriedensstörung und zudem bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache durch den Mieter und im Falle des Zahlungsverzugs auch das Recht zur fristlosen Kündigung (vgl. hierzu die Ausführungen in Teil 4).

Als außerordentliche fristgemäße Kündigungsgründe, also als Sonderkündigungsrechte kommen hier beispielsweise die Versagung Untermieterlaubnis, der Tod des Mieters, Modernisierungsmaßnahmen und Mieterhöhung in Betracht (vgl. hierzu die Ausführungen in Teil 3).

Eine Befristung ist nach der Mietrechtsreform im Jahr 2001 in den meisten Fällen jedoch nur noch unter ganz engen Voraussetzungen zulässig. Der Vermieter muss nach Ablauf der Mietzeit

• die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Hausstandes nutzen wollen, oder
• in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen wollen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
• Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten wollen
  und
• der Vermieter muss dem Mieter den zutreffenden Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt haben;

Die Verwendungsabsicht muss konkret (d.h. der konkrete Sachverhalt!) und nicht nur schlagwortartig benannt werden.

2. Kündigungsausschluß

Da eine Befristung daher häufig nicht mehr möglich ist, der Vermieter aber trotzdem eine Vermietungssicherheit anstreben will, steigt das Interesse an anderen Gestaltungsmöglichkeiten. Insofern wird häufig die Befristung dadurch umgangen, dass vertraglich ein beiderseitiger Ausschluss der ordentlichen Kündigung für eine bestimmte Zeit vereinbart wird.

Der beiderseitige Ausschluss der Kündigung wurde vom Bundesgerichtshof auch für einen Formularvertrag dem Grunde nach gebilligt. In der Folgezeit sind etliche Vertragsformulare auf den Markt gekommen, die die Möglichkeit der Vereinbarung eines gegenseitigen Kündigungsausschlusses bis zur Dauer von 5 Jahren vorsahen.

Der Bundesgerichtshof hat diese Dauer aber für zu lang angesehen und ein Kündigungsausschluss von 5 Jahren für unwirksam erklärt. Wenn der Kündigungsverzicht für den Mieter in zeitlicher Hinsicht unüberschaubar ist, dann benachteiligt ein solcher Verzicht den Mieter unangemessen. Ein höchstens 4-jähriger ordentlicher Kündigungsausschluss sei jedoch noch wirksam, da ja bei Abschluss eines Staffelmietvertrages ebenfalls das Kündigungsrecht des Mieters für 4 Jahre ausgeschlossen werden kann.

Ob diese Zulässigkeit des Ausschlusses für 4 Jahre jedoch in jedem Fall gelten wird, hat das Gericht ausdrücklich offen gelassen, nachdem es sich in dem vorliegenden Fall nicht konkret damit beschäftigen musste.

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