Wie kann der Vermieter die Miete anpassen: 4. gestiegene Betriebskosten

Wie kann der Vermieter die Miete anpassen: 4. gestiegene Betriebskosten

Eine dritte Möglichkeit der Mieterhöhung nach dem Gesetz besteht in der Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten gemäß § 560 BGB.

Sollen Steigerungen bei den Betriebskosten an den Mieter in Form weitergegeben werden, so ist danach zu unterscheiden, ob eine so genannte Teilinklusivmiete, eine Betriebskostenvorauszahlung oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde.

Eine Erhöhung der Teilinklusivmiete (Bruttokaltmiete) ist eigenständig nicht möglich. Wurde eine solche Bruttokaltmiete vereinbart, können Betriebskostenerhöhungen nur im Rahmen einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete aufgefangen werden. Eine eigenständige Erhöhungsmöglichkeit wie bei Vorauszahlungen und Pauschalen gibt es nicht.

Steigende Betriebskosten kann der Vermieter auch nicht durch die Umstellung auf eine Nettomiete verlangen, zu der dann eine Vorauszahlung zu leisten wäre. Dies gilt jedoch nicht für Heizkosten, diese sind in jedem Fall verbrauchsabhängig abzurechnen.

Sind die Betriebskosten gestiegen, so darf der Vermieter durch einseitige Erklärung nach einer Abrechnung eine Anpassung der Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Die Zustimmung des Mieters ist dafür nicht erforderlich. Die erhöhte Vorauszahlung schuldet der Mieter mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Wenn die Erklärung beispielsweise im September dem Mieter zugeht, muss er die erhöhte Miete ab 1. November zahlen.

Wurde im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart, so kann der Vermieter seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 nur noch dann Betriebskostenerhöhungen auf den Mieter umlegen, wenn diese Möglichkeit im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde oder der Mieter der Erhöhung zustimmt. Die Erklärung muss dann in Textform erfolgen und eine Begründung enthalten. In der Begründung ist der Grund für die Umlage zu bezeichnen, der für den Mieter nachvollziehbar erläutert werden muss. Die erhöhte Pauschale schuldet dieser mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.

Achtung: Der Vermieter muss die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgeben. Eine bloße Ankündigung höherer Gebühren reicht für die Kenntnis des Mieters nicht.

In formeller Hinsicht muss sowohl im Falle der Erhöhung der Vorauszahlung als auch der Betriebskostenpauschale die Erhöhungserklärung eine Gegenüberstellung der bisherigen und der jetzt geltenden Beträge, den Betrag, um den die Gesamtsumme der Betriebskosten gestiegen ist, den Verteilerschlüssel und den Grund der Umlage enthalten. Entspricht die Erhöhungserklärung diesen Anforderungen nicht, so ist sie unwirksam, d.h., der Mieter muss die Erhöhung nicht zahlen. Den erhöhten Kostenanteil kann der Vermieter dann erst verlangen, wenn dem Mieter eine neue, wirksame Erklärung zugegangen ist. Hat sich der Vermieter lediglich verrechnet, so bleibt die Erklärung wirksam. Die Betriebskostenerhöhung tritt dann aber nur mit dem tatsächlich gerechtfertigten Betrag ein.

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