Wohnungsübergabe – Was ist wann zu beachten?

Wohnungsübergabe – Was ist wann zu beachten?

1. Problemkreis

Mit der Übergabe nimmt der Mieter die Wohnung in Besitz. Mit der Rückgabe gibt der Mieter den Besitz wieder auf. Die Mietzeit beginnt mit dem vertraglich vereinbarten Datum. Was, wenn dieses Datum nach der tatsächlichen Inbesitznahme liegt. Was gilt für die Zeit dazwischen? Am Ende des Vertragsverhältnisses stellt sich diese Frage für die Zeit zwischen vertraglich vereinbartem Mietende/Ende der Kündigungsfrist und verspäteter Rückgabe.

Der Zeitpunkt der Übergabe ist zudem von besonderer Bedeutung im Hinblick auf den Zustand der Mietsache. Gleiches gilt für die Rückgabe. Hier muss besonderen Wert auf eine richtige Dokumentation gelegt werden.

Eine Übergabe vor Beginn der vertraglich vereinbarten Mietzeit verschafft dem Mieter eine Rechtsposition ohne dass der Vermieter entsprechend abgesichert ist.

Grundsätzlich ist der Mieter erst mit Beginn des Mietverhältnisses zur Kautionszahlung verpflichtet.

Nach der Beendigung hat der Vermieter nur eine begrenzte Zeit zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen, wobei es insbesondere auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung ankommt. Wann eine Wohnung zurückgegeben wurde, wird von der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt.

   1) Kann ich die frühere Übergabe von einer Kautionszahlung abhängig machen? 
   2) Kann eine Rückgabe auch vor der eigentlichen Beendigung des Mietvertrages gegeben sein? 
   3) Wann beginnt die kurze Verjährungsfrist? 
   4) Wie dokumentiere ich den Zustand der Wohnung?

Regeln Sie Mietzeit und tatsächliche Übergabe getrennt. Stimmen Sie die Regelungen aufeinander ab. Nehmen Sie als Vermieter das Heft buchstäblich in die Hand und vermerken Sie in diesem peinlich genau, was zu Ihrem Vorteil ist.

2. Lösungsansatz

Grundsätzlich kann der Vermieter vom Mieter zur Sicherung aller zukünftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis eine Kaution verlangen. Voraussetzung ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien, da das Gesetz den Mieter nicht zur Zahlung einer Sicherheitsleistung verpflichtet, sondern nur den Umfang regelt. Der Vermieter kann laut der gesetzlichen Bestimmungen vom Mieter höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete (d.h. ohne Nebenkostenvorauszahlung) als Sicherheit verlangen. Eine Vereinbarung die gegen die Drei-Monatsmieten-Grenze verstößt ist zwar nach Ansicht des BGH (BGH 3.12.2003, Az.: VIII ZR 86/03) wirksam, der Mieter ist aber berechtigt die zuviel gezahlte Kaution herausverlangen. Darüber hinaus räumt das Gesetz dem Mieter die Möglichkeit ein die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste Teilzahlung ist mit Beginn des Mietverhältnisses, d.h. mit der Übergabe der Mietsache fällig. Aber Achtung, der Vermieter ist nicht verpflichtet den Mieter auf sein Recht zur Teilzahlung und deren Fälligkeiten hinzuweisen. Das bedeutet, dass Klauseln im Mietvertrag, die die Hinterlegung von drei Nettokaltmieten als Kaution regeln wirksam sind, da jeder für die Kenntnis seiner Rechte selbst verantwortlich ist wie das Landgericht Dortmund in einem Urteil aus dem Jahre 2003 entschied (LG Dortmund 13.05.2003, Az.: 1 S 365/02). Selbiges gilt auch für den Fall, dass der Vermieter die Übergabe des Wohnraumes unzulässigerweise von der vollständigen Zahlung der Kaution abhängig gemacht und der Mieter diese auch tatsächlich geleistet hat. Der BGH entschied für diesen Fall, dass der Mieter trotz der unzulässigen Vereinbarung keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution hat, da die Zahlung der Mietkaution nicht rechtsgrundlos erfolgte (BGH 30.06.2004, Az.: VIII ZR 243/03).

Der Mieter ist nach der Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet die Mietsache herauszugeben. Gibt der Mieter die Räume freiwillig vor der Beendigung der Mietsache heraus führt dies nicht zur Auflösung des Mietverhältnisses. Der Mieter ist grundsätzlich weiter zur Zahlung der Miete verpflichtet bis das Mietverhältnis durch Fristablauf oder Kündigung ordnungsgemäß beendet ist. Aber Achtung der Mietzinsanspruch gegen den Mieter kann ausnahmsweise entfallen, wenn dieser zur Stellung eines Ersatzmieters berechtigt ist. Der Mieter ist berechtigt einen Ersatzmieter zustellen, wenn dies ausdrücklich z.B. durch die Aufnahme einer Nachmieterklausel im Mietvertrag vereinbart wurde. Fehlt eine entsprechend Klausel kann der Vermieter bei frühzeitiger Rückgabe der Mietsache vor der Beendigung des Mietverhältnisses frei entscheiden, ob er den Mieter aufgrund des bereits vorhandenen Nachmieters frühzeitig aus dem Vertrag entlässt. Von der Aufnahme einer Nachmieterklausel kann dem Vermieter aber nur abgeraten werden, da er zwar vereinbaren kann welche Vorraussetzungen ein geeigneter Ersatzmieter erfüllen muss, jedoch kann dies schnell zu Regelungslücken und damit zu Streitigkeiten führen. Der Vermieter sollte sich die Auswahl des neuen Mieters nicht durch den Mieter diktieren lassen, sondern in der konkreten Situation selbst entscheiden können. Diese Möglichkeit besteht für den Vermieter auch ohne die Aufnahme einer Nachmieterklausel, die eigentlich nur für den Mieter günstig ist.

Der Vermieter muss darüber hinaus beachten, dass durch die frühzeitige Rückgabe ohne Beendigung des Mietverhältnisses er zwar die tatsächliche, nicht aber die rechtliche Verfügungsgewalt über die Mietsache wiedererlangt. Das bedeutet der Vermieter wäre zwar in der Lage die Wohnung weiterzuvermieten, aber für diesen Fall entfällt grundsätzlich der Mietzinsanspruch gegen den Mieter. Anders ist dies nur, wenn die Weitervermietung im Interesse des Mieters erfolgt, dann wird die erzielte Miete auf die Mietforderungen des ehemaligen Mieters angerechnet.

Der Vermieter muss seine Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache innerhalb von 6 Monaten seit Rückgabe der Mietsache geltend machen. Die kurze Verjährungsfrist soll eine schnelle Rechtssicherheit zwischen den ehemaligen Parteien des Mietverhältnisses begründen. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Rückgabe der Mietsache, d.h. entscheidend ist wann der Vermieter die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache zurückerlangt, da nur so die Möglichkeit besteht, dass der Vermieter die Mietsache auf Veränderungen und Verschlechterungen begutachten kann. Es genügt nach der Entscheidung des BGH vom 19.11.2003, Az.: XII ZR 68/00 nicht, dass der Mieter dem Vermieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses den Zutritt gestattet, da der Vermieter dadurch gerade nicht den freien Zugang erhält.

Der Vermieter sollte gemeinsam mit dem Mieter bei der Rückgabe der Wohnung die Veränderungen und Verschlechterungen in einem Abnahmeprotokoll aufnehmen und sich dies vom Mieter unterschreiben lassen. Ein Vordruck für ein Abnahmeprotokoll kann kostenpflichtig im Schreibwarenhandel erworben werden. Man sollte jedoch die Besonderheiten der Wohnung beachten und dieses gegebenenfalls ergänzen. Das unterschriebene Abnahmeprotokoll und das vor dem Einzug gefertigte Übergabeprotokoll können bei späteren gerichtlichen Auseinandersetzungen als Urkundenbeweis für die Veränderungen und/oder die Verschlechterungen der Mietsache dienen.

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