Vermieten, aber wie lange?

Vermieten, aber wie lange?

1. Problemkreis

Gute Mieter will man binden! Störungsfreie Mietverhältnisse sind ein Segen. Umgekehrt sind notleidende Mietverhältnisse eine Katastrophe.

Mit Unterzeichung des Mietvertrages verpflichten sie sich zur Überlassung der Wohnung an den (zukünftigen) Mieter. Sie überlassen dem Mieter ihr Eigentum und verlieren dadurch die Nutzungsmöglichkeit. Wie lange Sie sich von der Nutzung ihres Eigentums „ausschließen“, sollte abhängig sein von Ihrem wirtschaftlichen Interesse: Soll die Wohnung als regelmäßige Einnahmequelle dienen oder soll die Wohnung in absehbarer Zeit von Ihnen oder anderen Familienangehörigen bewohnt werden? Je nachdem was Sie wollen, ist die Mietdauer auf unbestimmte Zeit (also unbefristet) oder für einen klar definierten Zeitraum (also zu befristen) festzulegen.

Andererseits steht es dem Mieter frei, bei einem unbefristeten Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung einer Frist das Mietverhältnis zu beenden. Sie werden jedoch regelmäßig das Interesse daran haben, den gefundenen Mieter so lange wie möglich an sich zu binden, damit sie regelmäßige Einkünfte haben und das Risiko minimieren, ständig neue und geeignete (Nach-) Mieter finden zu müssen.

Mietrecht ist Mieterschutzrecht. Einfach nur kündigen ist für den Mieter ausgeschlossen, der Mieter hat hingegen genau dieses Recht. Dazu kommen formelle Hürden für den Vermieter, der heute fast nicht mehr in der Lage ist, eine formell richtige Kündigung auszusprechen.

Ein unbefristetes Mietverhältnis bedeutet für den Vermieter eine erhebliche Einschränkung des Handlungsspielraumes.

   1) Langfristige oder kurzfristige Vermietung? 
   2) Formalien bei Befristung? 
   3) Kündigungsausschluss? 
   4) Kündigungsfristen? 
   5) Kündigungserklärung?

Prüfen Sie sehr genau, wer ihr Vertragspartner ist. Befassen Sie sich rechtzeitig mit der Frage, was Sie mit Ihrer Immobilie in der Zukunft vorhaben. Danach sollte entschiede werden, ob ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen wird. Setzten Sie ihre wirtschaftlichen Vorgaben rechtssicher um.

2. Lösungsansatz

Eine langfristige Bindung des Mieters kann der Vermieter durch den Ausschluss des Kündigungsrechts erreichen. Will der Vermieter hingegen eine kurzfristige Bindung besteht die Möglichkeit das Mietverhältnis auf eine bestimmte Zeit zu befristen.

Die Befristung eines Mietverhältnisses kann nur unter Beachtung strenger gesetzlicher Formalien erfolgen. Danach ist der Vermieter bereits beim Abschluss des Mietvertrages verpflichtet dem Mieter die Gründe für die Befristung mitzuteilen. Die Gründe für eine Befristung sind gesetzlich normiert, so dass nur aus diesen Gründen eine Befristung erfolgen darf. Danach sind Befristungen zulässig, wenn

      - der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will

      - in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden

   - die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.

Nur, wenn einer dieser Befristungsgründe bereits beim Abschluss des Mietvertrages vorliegt, kann eine Befristung erfolgen. Wichtig ist, dass der Vermieter dem Mieter den Grund für die Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt, da ansonsten das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Der Vorteil der Befristung ist, dass das Mietverhältnis nicht gekündigt werden muss und somit der Mieter kein Widerspruch gegen die Beendigung des Mietverhältnisses erheben kann. Der Vermieter muss daher auch nicht mit Anordnung gerichtlicher Räumungsfristen rechnen. Vorsicht ist jedoch geboten, wenn der Befristungsgrund nachträglich wegfällt, da der Mieter dann die Verlängerung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit verlangen kann.

Im Gegensatz dazu kann der Vermieter mit dem Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts eine langfristige Bindung des Mieters erreichen. Das ordentliche Kündigungsrecht kann jedoch nicht vollumfänglich ausgeschlossen werden, da dies dem Charakter des Mietvertrages als Nutzungsverhältnis widersprechen würde. Wann ein Kündigsausschluss wirksam ist und wann er dem Sinn und Zweck eines Mietverhältnisses widerspricht ist nicht abschließend gesetzlich geregelt. Der BGH hielt einen individuell vereinbarten Kündigungsausschluss für den Zeitraum von 5 Jahre für zulässig (WuM 2005, 346). Anders entschied er bei einem formularmäßig vereinbarten Kündigungsausschluss. Danach sei ein Kündigungsausschluss in Mietverträgen die der Vermieter für eine Vielzahl von Fällen verwenden will, maximal für eine Dauer von 4 Jahren zulässig (WuM 2004, 157). Wichtig ist, dass der Vermieter beachtet, dass dies auch für den ersten Mietvertrag gilt, wenn der Vermieter plant die formularmäßigen Mietverträge weiter zu verwenden.

An dieser Stelle sei jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts nicht auch zum Ausschluss des außerordentlichen Kündigungsrechts führt. Der Ausschluss des außerordentlichen Kündigungsrechts ist unzulässig, da keiner bei Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gezwungen werden soll, dieses fortzuführen.

Hat der Vermieter das ordentliche Kündigungsrecht nicht ausgeschlossen muss er die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten. Die Kündigungsfrist bei Wohnraum, den der Vermieter nicht länger als 5 Jahre überlassen hat, beträgt 3 Monate, d.h. die Kündigung erfolgt zum Ablauf des übernächsten Monats. Der Vermieter muss jedoch aufpassen sind seit der Überlassung des Mietverhältnisses mehr als 5 Jahre vergangen verlängert sich die Kündigungsfrist des Vermieters um weitere 3 Monate, d.h. insgesamt 6 Monate, bei Mietverhältnissen über 8 Jahre, um nochmals 3 Monate, das heißt insgesamt 9 Monate.

Sollte der Vermieter die ordentliche Kündigung nicht ausgeschlossen haben muss die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zugegangen sein. Da es sich bei der Kündigung um ein einseitiges Rechtgeschäft handelt muss die Erklärung bei mehreren Mietern gegenüber jedem einzelnen, bei Bevollmächtigung dem Bevollmächtigten zugehen. Stehen auf Vermieterseite mehrere Vermieter muss die Kündigung von beiden Vermietern, bzw. der Bevollmächtigte Vermieter muss unter Vorlage der Originalvollmacht des anderen Vermieters die Kündigung aussprechen.

Wichtig ist es an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass der Vermieter bei Kündigung des Mietverhältnisses die Beweislast für den rechtszeitigen Zugang der Kündigung hat. Der Vermieter sollte daher die Kündigung per Einschreiben Rückschein oder Boten zu stellen lassen um Beweisschwierigkeiten zu vermeiden.

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