Schönheitsreparatur oder Instandhaltung – Was ist zu beachten?

Schönheitsreparatur oder Instandhaltung – Was ist zu beachten?

1. Problemkreis

Die Mietsache wird zur Nutzung überlassen. Nutzung bedeutet Abnutzung. Diese Beeinträchtigung ist mit dem Mietzins abgegolten, es sei denn, die Parteien vereinbaren etwas anderes. Instandhaltung ist die Wiederherstellung der Substanz. Das ist etwas anderes wie eine Schönheitsreparatur. Instandhaltungen können nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Abweichungen von gesetzlichen Leitbildern unterliegen immer der richterlichen Kontrolle. Diese Kontrolle ist keine verlässliche Größe. Mithin gehen sie als Vermieter das Risiko ein, durch eine falsche Mietzinskalkulation im Falle des Verlustes des Anspruchs auf Ausführung von Schönheitsreparaturen viel Geld zu verlieren. Ihr Renditeobjekt wirft plötzlich keinen Ertrag mehr ab. Möglicherweise droht Ihre ganze Finanzierung zu scheitern. Bauen Sie also vor!

   1) Wo liegt die Grenze zwischen Schönheitsreparatur und Instandhaltung? 
   2) Was gehört zum vertragsmäßigen Gebrauch? 
   3) Welche Art von Schönheitsreparaturklausel ist für welches Objekt zu empfehlen? 
   4) Wie kalkuliere ich auf dieser Basis den Mietzins?

Eine wirtschaftliche Kalkulation vor Abschluss des Mietvertrages ist unerlässlich. Die Übertragung der Schönheitsreparaturen ist unter Berücksichtigung der Rechtsprechung vertraglich zu vereinbaren, wobei das Risiko der sich permanent verändernden Rechtsprechung wirtschaftlich im Auge behalten werden sollte.

2. Lösungsansätze

Der Vermieter verpflichtet sich gegenüber dem Mieter zur Instandhaltung der Mietsache bei Abschluss eines Mietvertrages. Die Instandhaltungspflicht umfasst nach § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung (II BV) die Erhaltung der Mietsache zum bestimmungsgemäßen Gebrauch, das heißt der Vermieter ist verpflichtet die durch Abnutzung, Alterung und Witterungswirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Daraus resultiert jedoch keine Verpflichtung des Vermieters alle optischen Mängel zu beseitigen, soweit dem Mieter die Hinnahme des Zustandes zumutbar ist. Zu beachten ist, dass sich die Instandhaltungspflicht nicht nur auf die Wohnung, sondern auch auf den Hausflur als Zugang zur Wohnung und etwaiges Zubehör erstreckt.

Als Schönheitsreparaturen werden Maßnahmen bezeichnet, die der Beseitigung vertragsgemäßer Gebrauchspuren dienen. Eine Schönheitsreparatur umfasst nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren, sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Die Durchführung von Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen obliegt grundsätzlich dem Vermieter. Er hat jedoch die Möglichkeit die eigene gesetzliche Verpflichtung dem Mieter durch Abschluss einer Individualvereinbarung aufzuerlegen (BGH 5.06.2002, Az.: XII ZR 220/99).

Der Mieter ist berechtigt die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zu nutzen. Der Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmt sich nach dem Vertragszweck und der allgemeinen Verkehrsanschauung. Danach dienen Mietwohnung grundsätzlich dem Aufenthalt und Leben vom Menschen, so dass das Empfangen von Gästen, sowie das Schlafen e.t.c. zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Anders ist dies bei der Vermietung von Geschäftslokalen die grundsätzlich nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen dienen, sondern zur Durchführung von Geschäften.

Der Vermieter kann den Mieter durch Vertrag verpflichten die Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Meist befinden sich in den formularmäßigen Mietverträgen Klauseln, indem der Mieter verpflichtet wird nach Ablauf einer bestimmten Frist Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 5.04.2006, Az.: VIII ZR 178/05 entschieden, dass die Festlegung starrer Frist, d.h. unabhängig von dem tatsächlichen Zustand der Wohnung unwirksam sind, da sie eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen. Daher sollte der Vermieter bei der Ausarbeitung eines Fristplanes Wörter wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ verwenden, um im konkreten Einzelfall genügend Raum für eine Anpassung der Renovierungsintervalle zu haben (BGH, 13.07.2005, Az.: VIII ZR 351/04). Die Intervalle bei Wohnraummietverhältnissen werden im Gegensatz zu Geschäftsräumen, insbesondere Gaststätten länger sein, da aufgrund der unterschiedlichen Nutzung die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen differenzieren wird.

Da der Vermieter grundsätzlich allein verantwortlich für die Instandhaltung der Mietsache ist, soweit keine anderweitigen Vereinbarungen bestehen, muss er auch allein die Kosten tragen, welche er in der Regel aus den Mieten begleicht. Die Miete ist eine Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung und Nutzung, aber auch für die Abnutzung der Wohnung. Daher muss der Vermieter bereits bei der Festlegung des Mietzinses etwaige Instandhaltungsarbeiten einkalkulieren. Welche Kosten angesetzt werden ist gesetzlich in § 28 Absatz 2, 3 II. BV geregelt. Aber Achtung ist der Mieter durch den Mietvertrag verpflichtet die Kosten für kleinere Instandhaltungskosten zu übernehmen, so reduzieren sich die Ansetzungsfähigen Instandhaltungskosten. Kleinere Instandhaltungsarbeiten umfassen das Beheben von kleineren Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster und Türverschlüssen, sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

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