Belehrungspflicht des Notars über Sicherung von Vorleistungen für Erschließungskosten beim Bauträgervertrag
Die Regelung der Erschließungskosten beim Immobilienerwerb gehört zu den schwierigsten Punkten der Vertragsgestaltung. Der nachfolgende Beitrag soll aufzeigen, wie sich Erwerber von Grundstücken vor einer doppelten Inanspruchnahme der Erschließungskosten durch Gemeinden und Bauträger schützen können.
In einem Bauträgervertrag übernimmt der Veräußerer regelmäßig die Erschließungs- und Anschlusskosten für das Hausgrundstück. Zugleich sind diese Kosten aber auch Bestandteil des Kaufpreises, die mit der Herstellung des ersten Bauabschnitts fällig werden. Zu diesem Zeitpunkt haben die Gemeinden die Kosten der Erschließung oft aber noch gar nicht festgesetzt. Dies kann unter ungünstigen Umständen erst Jahre nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgen. Die Problematik liegt dann darin, dass der Grundstückseigentümer zum Zeitpunkt der Festsetzung nach § 134 BauGB der alleinige Kostenschuldner für die Gemeinde ist. Diese dann festgesetzten Kosten hatte der Käufer aber ja schon eigentlich an den Bauträger als Veräußerer überwiesen. Ist der Bauträger nun insolvent geworden und hat die Anschluss- und Erschließungskosten nicht an die Gemeinde gezahlt stellt sich für den Erwerber die Frage, wie er seine bereits erbrachte Vorleistung zurückerhält.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17.01.2008 – III ZR 136/07 in diesem Punkt die Erwerberrechte gestärkt und klar aufgezeigt, wie dieser vor einer ungesicherten Vorleistung geschützt werden kann. Nach Auffassung des Gerichts hätte in solchen Fällen der Notar den Erwerber bei Vorliegen des oben beschriebenen Sachverhalts auf die Gefahr der ungesicherten Vorleistung hinweisen müssen und den Parteien eine Vertragsgestaltung empfehlen müssen, mit der das Risiko, dass der Veräußerer die Erschließungs- und Anschlusskosten nicht an die Gemeinde zahlt und der Erwerber diese deshalb doppelt tragen muss, vermieden wird. Da der Notar dieser doppelten Belehrungspflicht nicht nachgekommen ist hat das Gericht eine Amtspflichtverletzung angenommen und diesen zum Schadensersatz verurteilt.
Nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofes hätten nachfolgend aufgeführte Möglichkeiten für den Notar bestanden, über die der Notar hätte belehren müssen:
· Einzahlung eines entsprechenden Kaufpreisteils auf ein vor dem Zugriff des Bauträgers geschütztes Konto,
· Vereinbarung eines betragsmäßigen Zurückbehaltungsrechts,
· Vereinbarung, die Erschließungskosten ganz oder teilweise aus dem Kaufpreis herauszunehmen oder
· Stellung einer Bürgschaft durch den Bauträger für seine Verpflichtung zur Übernahme der Erschließungskosten gegenüber dem Erwerber oder der Gemeinde.
Aufgrund der Vorgaben des Bundesgerichtshofes bietet sich als Lösung für die Praxis am ehesten die Stellung einer Bürgschaft durch den Veräußerer gegenüber der Gemeinde an. Eine Inanspruchnahme des Eigentümers durch die Gemeinde ist dann nicht zulässig, da der Bürge vorrangig in Anspruch zu nehmen ist.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes betrifft aber nicht nur Bauträgerverträge. Umfasst sind alle Grundstücksverträge in denen es der Veräußerer übernimmt, die noch nicht abgerechneten Erschließungskosten zu bezahlen.
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Stand: Juli 2008
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Gericht / Az.: BGH, Urteil vom 17.01.2008 – III ZR 136/07
Normen: § 134 BauGB, § 17 BeurkG, § 19 NotG
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