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Belehrungspflicht des Notars über Sicherung von Vorleistungen für Erschließungskosten beim Bauträgervertrag


Die Regelung der Erschließungskosten beim Immobilienerwerb gehört zu den schwierigsten Punkten der Vertragsgestaltung. Der nachfolgende Beitrag soll aufzeigen, wie sich Erwerber von Grundstücken vor einer doppelten Inanspruchnahme der Erschließungskosten durch Gemeinden und Bauträger schützen können.

In einem Bauträgervertrag übernimmt der Veräußerer regelmäßig die Erschließungs- und Anschlusskosten für das Hausgrundstück. Zugleich sind diese Kosten aber auch Bestandteil des Kaufpreises, die mit der Herstellung des ersten Bauabschnitts fällig werden. Zu diesem Zeitpunkt haben die Gemeinden die Kosten der Erschließung oft aber noch gar nicht festgesetzt. Dies kann unter ungünstigen Umständen erst Jahre nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgen. Die Problematik liegt dann darin, dass der Grundstückseigentümer zum Zeitpunkt der Festsetzung nach § 134 BauGB der alleinige Kostenschuldner für die Gemeinde ist. Diese dann festgesetzten Kosten hatte der Käufer aber ja schon eigentlich an den Bauträger als Veräußerer überwiesen. Ist der Bauträger nun insolvent geworden und hat die Anschluss- und Erschließungskosten nicht an die Gemeinde gezahlt stellt sich für den Erwerber die Frage, wie er seine bereits erbrachte Vorleistung zurückerhält.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17.01.2008 – III ZR 136/07 in diesem Punkt die Erwerberrechte gestärkt und klar aufgezeigt, wie dieser vor einer ungesicherten Vorleistung geschützt werden kann. Nach Auffassung des Gerichts hätte in solchen Fällen der Notar den Erwerber bei Vorliegen des oben beschriebenen Sachverhalts auf die Gefahr der ungesicherten Vorleistung hinweisen müssen und den Parteien eine Vertragsgestaltung empfehlen müssen, mit der das Risiko, dass der Veräußerer die Erschließungs- und Anschlusskosten nicht an die Gemeinde zahlt und der Erwerber diese deshalb doppelt tragen muss, vermieden wird. Da der Notar dieser doppelten Belehrungspflicht nicht nachgekommen ist hat das Gericht eine Amtspflichtverletzung angenommen und diesen zum Schadensersatz verurteilt.

Nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofes hätten nachfolgend aufgeführte Möglichkeiten für den Notar bestanden, über die der Notar hätte belehren müssen:

· Einzahlung eines entsprechenden Kaufpreisteils auf ein vor dem Zugriff des Bauträgers geschütztes Konto,

· Vereinbarung eines betragsmäßigen Zurückbehaltungsrechts,

· Vereinbarung, die Erschließungskosten ganz oder teilweise aus dem Kaufpreis herauszunehmen oder

· Stellung einer Bürgschaft durch den Bauträger für seine Verpflichtung zur Übernahme der Erschließungskosten gegenüber dem Erwerber oder der Gemeinde.


Aufgrund der Vorgaben des Bundesgerichtshofes bietet sich als Lösung für die Praxis am ehesten die Stellung einer Bürgschaft durch den Veräußerer gegenüber der Gemeinde an. Eine Inanspruchnahme des Eigentümers durch die Gemeinde ist dann nicht zulässig, da der Bürge vorrangig in Anspruch zu nehmen ist.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes betrifft aber nicht nur Bauträgerverträge. Umfasst sind alle Grundstücksverträge in denen es der Veräußerer übernimmt, die noch nicht abgerechneten Erschließungskosten zu bezahlen.


Kontakt: kontakt@fasp.de
Stand: Juli 2008


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Portrait Carola-Ritterbach Carola Ritterbach, Rechtsanwältin, Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht

Rechtsanwältin Carola Ritterbach arbeitet seit vielen Jahren im Bereich des Bankrechts. Sie ist Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht. Sie unterstützt Verbraucher und Unternehmer in jeglichen Bereichen, in denen Schwierigkeiten mit ihren Banken aufgetreten sind oder drohen aufzutreten.

Beispiele aus dem Tätigkeitsbereich von Rechtsanwältin Carola Ritterbach:

  • Beratung und Vertretung von Bankkunden bei allen Fragen hinsichtlich Darlehensverträgen, Kreditsicherheiten, wie beispielsweise Bürgschaften oder Grundschulden und Kapitalanlagen wie z.B. Wertpapiere oder Fonds
  • Durchsetzung von Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüchen bei Bankberatungsfehlern, z.B. beim Abschluss von offenen oder geschlossenen Immobilienfonds, Schiffsfonds, Zinsdifferenzgeschäften, Swapverträgen etc.
  • Beratung bei Fragen zur Anlagevermittlung und Prospekthaftung
  • Rückabwicklung von Bankanlageprodukten, die sich im Nachhinein als Verlust erweisen
  • Abwehr von Ansprüchen aus sittenwidrigen Angehörigen-Bürgschaften oder Darlehensmitübernahmen
  • Abwehr von Forderungen aus unzulässigen Klauseln in Bankverträgen
  • Rückabwicklung unberechtigter Gebührenzahlungen an Banken
  • Widerruf und Rückabwicklung von Immobiliendarlehen aufgrund fehlerhafter Widerrufserklärungen
  • Abwicklung von Leasingverträgen
  • Begleitung bei Sanierungen notleidender Finanzierungen
  • Unterstützung bei allen Fragen rund um das Girokonto, Sparbuch und dem elektronischen Zahlungsverkehr Wahrung des Bankgeheimnisses und Beanspruchung von Bankauskünften
  • Beratung und Vertretung im Bereich des Factorings

Rechtsanwältin Carola Ritterbach hat im Bankrecht veröffentlicht:

  • Die Beraterhaftung im Kapitalmarktrecht, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-30-4
  • Kreditsicherheiten, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-27
  • Kreditzinsen und Vorfälligkeitsentschädigung - Gewinn- und Schadensberechnung der Banken, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-45-8
  • Bankvertragsrecht, 2014, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-32-8
  • Kreditvertragsrecht, 2014, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-35-9
  • Leasingrecht – Einführung in das Recht des Leasings, ISBN 978-3-939384-25-0, 2014, Verlag Mittelstand und Recht

 

Rechtsanwältin Ritterbach ist Dozentin für Bank- und Kapitalmarktrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie sowie Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bank- und Kapitalmarktrecht im Deutschen Anwaltsverein.

Rechtsanwältin Ritterbach bietet Schulungen, Vorträge und Seminare zu den Themen:

  • Die Bürgschaft - Wer bürgt wird gewürgt?
  • Pflichten und Haftung bei der Anlageberatung - Welche Rechte haben Sie gegenüber Ihrer Bank?
  • Bankstrategien von Unternehmen – u.a.: Zweibankenstrategie, die passende Bank für Ihr Geschäft
  • Die Abrechnung von Leasingverträgen - Was Leasinggesellschaften dürfen und worauf Sie achten sollten
  • Der Verkauf von notleidenden Krediten – Was darf Ihre Bank und was nicht
  • Datenschutz im Bankrecht – Bankgeheimnis und Bankauskünfte: Wer erfährt was?

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Portrait Monika-Dibbelt Monika Dibbelt, Rechtsanwältin

Rechtsanwältin Monika Dibbelt berät und vertritt Mandanten in allen Bereichen des Bank- und Kapitalmarktrechts. Im Bereich Kapitalanlegerrecht prüft Sie, ob Ansprüche gegen Vermittler, Kreditinstitute oder freie Anlageberater wegen Beratungsfehlern in Betracht kommen und macht etwaige Ansprüche außergerichtlich und gerichtlich für Sie geltend.

Ein Schwerpunkt von Rechtsanwältin Dibbelt im Bereich des Bank- und Bankvertragsrecht sind Fragestellungen rund um die Rechtmäßigkeit und Inanspruchnahme aus Darlehensverträgen, Krediten und Bürgschaften. Durch ihre Tätigkeit im Insolvenzrecht hat Frau Rechtsanwältin Dibbelt regelmäßig insbesondere auch immer wieder mit Fragen zur Verrechnung von Haben und Salden bei Kreditinstituten sowie der Berücksichtigung einer Inanspruchnahme aus (persönlichen und sachlichen) Sicherheiten im Rahmen von Insolvenzen zu tun.

Kreditsicherheiten sowie die Gestaltung klassischer Formen der Fremdkapitalfinanzierung, Mezzanine- und strukturierter Finanzierungen bilden einen weiteren Tätigkeitsschwerpunkt von Rechtsanwältin Dibbelt.

Sie unterstützt ihre Mandanten auch bei Kontenpfändungen durch Einrichtung von P-Konten bzw. eines Antrages auf Erhöhung des Pfändungsschutzbetrages. Derartige Pfändungsschutzanträge können nicht nur Verbraucher sondern auch Selbständige stellen.

Darüber hinaus berät und prüft Frau Rechtsanwältin Dibbelt, ob für eine Erlaubnis der Finanzaufsichtsbehörde (BaFin) erforderlich ist und erstellt ggf. die notwendigen Anträge.

Rechtsanwältin Monika Dibbelt ist Mitglied der Bankrechtlichen Vereinigung e.V.

Sie bereitet derzeit mehrere Veröffentlichungen im Bank- und Kapitalmarktrecht vor.

Rechtsanwältin Dibbelt ist Dozentin für Bank- und Kapitalmarktrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie sowie Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bank- und Kapitalmarktrecht im Deutschen Anwaltsverein.

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  • Haftung von Vermittlern und freien Anlageberatern bei Beratungsfehlern
  • Sicherheiten und ihr Nutzen in der Krise des Sicherheitengebers
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Gericht / Az.: BGH, Urteil vom 17.01.2008 – III ZR 136/07
Normen: § 134 BauGB, § 17 BeurkG, § 19 NotG

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