Beschädigung des Gemeinschaftseigentums durch Mieter
Wie lange darf eine Eigentümergemeinschaft gegen den (Ex-) Mieter eines Wohnungseigentümers Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums geltend machen – kurze oder lange Verjährungsfrist.
Antwort des BGH: Der Schadensersatzanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums unterliegt nicht der kurzen Verjährung von 6 Monaten.Der BGH hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob Schadensersatzansprüchen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen ausgezogenen Mieter eines Wohnungseigentümers wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum innerhalb von 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung geltend gemacht werden müssen oder ob für die Geltendmachung des Schadensersatzes die „normalen“ Verjährungsfristen maßgebend sind.
Dem BGH lag folgender Sachverhalt zur Entscheidung vor: Der Mieter eines (vermietenden) Wohnungseigentümers einer Wohnung sind im Juni 2008 aus der Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage ausgezogen. Dabei benutzte er zum Transport von Möbeln den im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrstuhl, der innen mit Edelstahlpaneelen verkleidet ist. Im Dezember 2009, also ca. anderthalb Jahre später, wurde der Mieter seitens des vermietenden Wohnungseigentümers auf Schadensersatz in Anspruch genommen.
Der ehemalige Vermieter (=Wohnungseigentümer) begehrte aus abgetretenem Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft vom Mieter Schadensersatz wegen der dabei angeblich erfolgten Beschädigung von sechs Paneelen und zwar in Höhe von 6.733,54 €.
Der Mieter war der Ansicht, dass er keinen Schadensersatzanspruch scgulde, weil der Anspruch bereits verjährt sei, da die Frist aus dem Mietrecht, wonach Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung gemäß § 548 I BGB verjähren, auch im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft gilt und diese Frist bereits seit langem verstrichen sei. Das Landgericht hatte die Klage des Wohnungseigentümers abgewiesen und das Oberlandesgericht die Berufung dagegen zurückgewiesen.
In seiner Entscheidung am 29.06.2011 (VIII ZR 349/10) hat der BGH dem Wohnungseigentümer Recht gegeben. Es hat insbesondere ausgeführt, dass die aus dem Mietrecht stammende Vorschrift des § 548 I BGB auf den Schadensersatzanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht anwendbar ist, sondern dieser Anspruch unterliege der gesetzlichen Regelverjährung von drei Jahren.
Was bedeutet das für die Wohnungseigentümergemeinschaft:
Wenn ausziehende Mieter Gemeinschaftseigentum beschädigen – z.B. Beschädigungen im Treppenhaus, im Fahrstuhl oder an sonstigen Einrichtungen, die außerhalb des Sondereigentums liegen – kann und darf die Eigentümergemeinschaft bis zu drei Jahren danach ihre Ansprüche geltend machen. Wen also im Jahr 2011 Beschädigungen entstehen, sind Forderungen bis spätestens zum 31.12.2014 gerichtlich geltend zu machen.
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